产品升级释放销售潜力五矿平稳穿越周期之道

2020-09-30 01:17:40来源：观点地产网

2020年受疫情影响，全国房地产市场面临多种困局，售楼部关闭、销售承压、债务压顶......尽管随着疫情的好转，楼市不断回暖，但上半年房企推盘节奏、销售节奏已然被打乱。

受制于疫情，房企第一季度销售惨淡，资金回流不足，直接导致下半年房企拿地意愿降低；二季度以来，房企集中推货，带动成交量持续走高，但依旧难以弥补一季度停工带来的影响。

在这样的情况下，五矿地产仍然交出了一张平稳穿越周期的答卷，展现出央企实力。

据观点地产新媒体获悉，上半年，五矿地产顺利推出“五矿地产5M智能健康体系（机电设备篇）”，对VIPLIFE幸福生活价值体系中的“智慧营造”模块进行升级打造。

事实上，在后疫情时代，人居升级需求进一步放大，对大多数客群而言，不再只追求越来越大的物理空间，而是更注重健康、安全、智能与便捷性。如今，五矿地产再度进行产品升级，推出了全生命周期关怀的2.0版本，这种产品力也让这家央企平稳穿越新周期，释放销售潜力。

数据显示，加上非上市的托管项目部分，2020年上半年，五矿地产实现签约销售总额131.33亿元，实现签约销售面积82.12万平方米。

五矿地产董事长何剑波说，企业要量力而行，不能盲目贪大，因为在发展的过程中，把经营质量提高，竞争力加强，规模自然而然会增长，这就是一个水到渠成的结果。

而过去几年，这家央企不断通过团队打造、土储布局、产品打磨来修炼内功。风起扬帆正当时，如今，五矿地产的规模稳步扩大、经营能力稳步提升、财务结构进一步优化。

产品升级释放销售潜力

随着疫情带给整个房地产行业新的思考，开发商的新一轮洗牌在加速，消费者对产品服务的创新升级需求呼之欲出。

据不完全统计，目前已有包括万达、恒大、远洋、融侨等超40家房企发力健康住宅，包括以投资新设或收购的方式布局大健康，从技术层面提升住宅的品质等等。

有分析认为，健康住宅或将成为房地产市场产品升级的主力方向。

五矿地产近两年也大力发展健康住宅,2017年，五矿地产就已发布了VIPLIFE幸福生活价值体系，通过外部资源、内部居住营造和项目运营三个维度进行设定，形成了“五矿地产全生命周期关怀1.0系统”。

去年下半年，五矿再度进行产品升级，直到近期推出了全生命周期关怀的2.0版本。

据介绍，5M智能健康体系（机电设备篇）不仅关注空气、用水、照明等生活环境，还从机电设备控制、社区安防、户内外设施、噪声控制、供暖空调、资源利用、设备能效等维度营造健康生活，包含5大使命、15大核心要点、78项技术措施，是五矿地产在智能、健康住宅机电设备方面的引领性标准。

具体来看，5M智能健康体系共分为五个部分，包括健康生活、智慧系统、贴心管理、舒适环境以及绿色材料。目前该体系已应用在成都西棠项目、南京澜悦溪山项目以及香港蔚蓝东岸等项目当中。

其中，成都西棠项目为高端定制住宅产品系，落位5M智能健康体系A档，覆盖64项技术措施，项目的产品打造在空气监测、水质监测、智能家居、智慧社区、人性设施、湿热环境、绿色管材等方面，涵盖了成都当地客户敏感度高的技术措施，并且能够达到行业先进技术水平；南京澜悦溪山项目通过独有的昼夜节律照明、车库CO监控及太阳能热水技术措施，带给客户真正的智慧生活体验。

而香港蔚蓝东岸项目在实施5M落位时充分考虑了香港本地客户对于享受英式管家式服务的传统习惯，所以项目在对产品打造的同时，依然尊重当地客户服务理念，在产品技术升级的基础上保留人性化服务，为本地客户创造智慧、绿色且富有人文温度的的生活空间。

也就是说，对五矿地产而言，每一项技术、体系并非一套固定的标准，而是根据每一个项目，每一个空间活学活用。

值得一提的是，五矿地产5M智能健康系统目前推出的是机电设备篇，后续对于5M的升级打造还将在此基础上加入户型设计、精装体系、社区景观等维度的产品内容，以此形成完整的以5M智能健康系统为基础的“五矿地产全生命周期关怀2.0系统”。

也正是对产品的追求，五矿地产的销售潜力逐渐被激发。正如何剑波所言：“企业还是要踏实做事，扎扎实实地走着每一步”。

2020年上半年，五矿地产签约销售总额达55.9亿元，同比上升36.0%；加上非上市的托管项目部分，该公司实现签约销售总额131.33亿元，实现签约销售面积82.12万平方米。根据观点指数的统计，在新冠疫情的影响下，TOP100房企上半年的总销售金额为51517.1亿元，同比下降3.2%，而五矿地产同期销售上升约36.0%，大幅高于行业平均水平。

土储蓄力

“2016-2018年我们都在大湾区积极储货，对下一步的发展打下很好的基础”，此前，何剑波预计，由于前几年的“积累”，五矿地产2020-2021年的销售将会有比较大的增长。

事实上，土地是房地产企业赖以发展的弹药，通常，企业的土地储备面积决定未来是否有足够的资源进行开发，决定销售增长的可持续性。

据观点地产新媒体获悉，近两年，五矿地产吸纳了不少土储，重点布局一二线城市以及粤港澳大湾区。据统计，截止2020年7月末，五矿地产剩余土地储备面积为1077.6万平方米，剩余总货值为1728.23亿元，权益剩余土地储备面积为852.61万平方米，权益剩余总货值为1300.90亿元。

其中，上市公司部分剩余土地储备面积为857.19万平方米，剩余总货值为1490.93亿元；上市公司部分权益剩余土地储备面积为638.90万平方米，权益剩余总货值为1028.24亿元。截止2020年6月底，五矿地产已取得土地证尚未开工计容建面为356.92万平方米，已取得土地证尚未开工部分货值预估为326.50亿元。

除了招拍挂拿地，五矿地产还通过母公司注资的方式增加土地储备。6月中旬，五矿地产公告披露，拟以约28亿元人民币收购母公司资产，随后，在8月7日的股东特别大会上，该公司收购母公司资产的相关事项及相关议案获全票通过。

据悉，在2004年收购香港红筹上市公司“东方有色”并改名为五矿建设成功上市后，五矿先后完成了三次母公司资产收购，这是第四次。

中报显示，在此次收购母公司资产后，五矿地产增加约303万平方米土地储备，收购资产包括分布于5个城市11个房地产开发项目及1家物业管理公司，71%为住宅，其余为社区配套商业且二线城市占比高达71%。

值得一提的是，几年前，五矿就把一些非上市资产交由上市公司托管，经过几年的发展，如今，这些非上市资产的产权等问题得到理顺，并于今年注入上市公司。

对五矿地产而言，此次收购的资产原本由上市公司托管，公司对相关业务运营非常熟悉，因此在本次收购后可迅速将协同效应转化为盈利提升。与此同时，在土地市场竞争白热化的当下，五矿地产通过收购一次性注入大体量的土储，不仅能够迅速提升公司的规模，还能缓解该公司因项目数量较少而带来的增长瓶颈期。

在此前的采访中，何剑波也提到，收购母公司资产，虽然不能立马在今年的利润上体现出来，但会从规模上、销售上、项目布局上体现出来，还会为明年、后年乃至往后的时间打下一个强有力的基础。

“注资对上市公司来说有一个很大的支持和促进作用，这是立竿见影的利好。”

资本的加持

“五矿是不是不缺钱？”

“好企业从来不缺钱，因为资金总是向好的项目、好的企业去流动。”

在七月初的采访中，何剑波曾告诉观点地产新媒体，无论是国企、央企还是民企，都要控制好自己的资产负债表，不要成为风险很大的企业。

事实上，过去一年，国家出台多项政策，严格管控资金流向房地产行业，房企融资难度加大，融资难、融资贵成为行业的普遍特点。进入2020年，受疫情影响境内流动性持续宽松，融资成本走低，但企业融资分化加剧。

这样的金融背景叠加疫情、房企债务集体到期的情况下，不少房地产企业出现了资金链断裂、现金流吃紧甚至爆雷的现象。

而与此同时，五矿地产仍能通过公司债、银团贷等方式撬动了更多的资金。据悉，今年1月20日，五矿地产与若干银行达成一项本金60亿港元的四年期定期贷款融资协议，该融资计划获得了18家国际及本地银行参与，认购金额逾128亿港元。8月24日，五矿地产子公司获银行18亿港元循环贷款额度。

显然，在金融监管趋紧的房地产下半场，央企身份使得五矿地产在融资方面拥有得天独厚的优势。

财报显示，于2020年6月30日，五矿地产的借款总额为190.93亿元，借款净额为155.16亿元，净负债率（借款净额对权益总额）为92.3%。同期，五矿地产拥有现金及银行存款（不包括受限制现金及银行存款）35.57亿港元。

在持有的现金基础上，五矿地产上半年尚未使用的银行融资额度仍有65.53亿港元，这将为其未来一段时间的债务偿还提供助力。

另一方面，较低的融资成本也成为五矿地产优势之一，数据显示，2020年上半年，该公司的加权平均借贷成本保持在3.35%，较去年同期下降1.67个百分点。

根据国家统计局发布的数据，2020年6月单月房地产投资本年资金来源合计20690.5亿元，环比增长32.2%，同比增长13.2%。截止到6月末，房地产投资本年资金来源合计累计值为83344.37亿元，但因年初疫情影响，同比依然小幅下降1.9%。

与此同时，上半年，房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，也就是说，五矿地产的融资利率与全行业相比，仍旧处于较低水平。

资金是房企赖以生存的口粮，而土地是其赖以发展的弹药，对五矿地产而言，一方面在央企身份的加持下，在通银团贷款等方式的助力下，融资成本逐年降低；另一方面，这家企业亦不断通过招拍挂拿地，通过母公司注资增加土储，这些无疑都成为五矿地产稳健发展的“王牌”。

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