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现场 | 探秘房地产“透明工厂” 旭辉的模式初探

2020-10-21 02:14:58来源：观点地产网

为了让消费者放心，把制作工艺用全开放透明可参观的方式呈现，最早出现在餐饮界和制造业领域。

新奇的是，房地产界也出现了“透明工厂”。

10月15日，媒体参观团一行来到武汉旭辉·江山境项目，这是旭辉华中区域目前最大的透明工厂所在地。

江山境位于武汉白沙洲板块的滨江地段，项目于长江主轴之上，坐拥江景资源，目前正打造高端改善产品。与其相隔不远，是旭辉在华中的首个“透明工厂”所在项目——武汉江夏府，目前该项目已经接近清盘。

“打造房地产业透明工厂”的概念由旭辉于2019年率先在行业中提出，抓住了商品房预售制下维权事件频起这一行业痛点，促使人们对于房屋质量的可视化，赢取购房者的信任。这实际上是一场对工程质量的检视。

走进透明工厂可以看到，从土建工序到精装交付多维度的建造环节，各样板层均通过层层拆解，透明、毫无修饰的展示，以博物馆式的陈设规划，方便直观。

对标高端制造业的精细化生产管理和品质管控逻辑，实行“常态化工地开放”，“透明工厂”的模式使得晦涩难懂的建筑材料、建造工艺等以透明化、可视化、可触摸的方式呈现在大众眼前。

材料百科

施工工具体验

过程检验阶段

而这场检视，实际上也倒逼着地产开发商对于房屋质量的关注以及行业对产品力不断提升的追求。

探秘“透明工厂”

参观的第一个环节，先是进入了地库。值得注意的是，项目的主体楼栋尚处在建阶段，但地库已经建造完成且达到交付标准。

地库先行

据旭辉集团副总工程师黄峥介绍，这是旭辉实行的“地库先行”模式。实际上整个项目的施工前期战线被拉长了，不过却实现了楼体结构与地库结构同步施工，这事实上大大提高了后续施工的效率。

市政先行

在市政管线施工中，可以看到每一个工艺材料旁边，都放置有产品合格检测证书，以及标记了各项质量系数指标等。一方面，选材严格的同时在透明化标准下，每根管线都可以追溯品牌来源；另一方面，BIM技术的采用使得科学计算最优规划，错综复杂的管线被安排得整齐有序。

在专人监管下，我们坐上井道式电梯快速到达了主体楼栋的室内。井道式电梯日常用于施工建筑载人载货，运输物料。相比于传统外挂式施工升降机，井道式电梯直接通到地库，实现了内部施工作业，这实际上起到了控制时间、穿插提效、缩短工期的很大作用。

从室内往外望，尚在运作的建造工地与已经绿意盎然的社区景观同时存在，令人诧异。这便是所谓的“景观先行”，社区内景观在地库施工完成的基础上，已经提前培育、栽种的植物，预留了充足的生长时间。

而从建筑外立面看，正在建设中的项目二期尚未封顶，取代传统木模作为建筑支架的，是铝模加混凝土的“全砼墙体”创新工艺。这使得整个建筑外墙一体成型，成为坚硬密实的混凝土墙体，尽量避免了因材质冷热膨胀不同而产生的收缩裂缝。

铝模加混凝土的“全砼墙体”创新工艺

据旭辉工程师介绍，铝模作为一种新型的模板技术，克服了传统木模耐用度低的缺点，寿命长达200次，不仅重复利用率很高，还为施工现场有效减少垃圾污染，保障环境的干净、整洁、环保；其次铝模还在稳定性、承载力上也具有先天优势。

明显颠覆以往施工工序的是，目前旭辉提出的穿插提效模式实行“地库、市政、景观”三大先行。

传统的施工模式，先建施工现场临时道路及园林绿化，到后期再重新铺装施工。旭辉三大先行模式，则是通过项目施工前期的策划及工作前置，地库、市政管网、园林景观与主体同步施工，在主体楼栋完工之前，地库、市政、园林等区域提前达到交付标准。

一方面，这让购房者能够在第一时间就感受到入住之后的社区环境，模拟下班开车回家、在社区内散步的真实感受；另一方面则提前确定市政、景观等重点空间的布局，实现对购房者未来买到空间和生活状态的真实模拟。

基于“铝合金模板、爬架、井道电梯、全砼墙体、免薄抹灰”五大基础工艺，和“景观先行、市政先行、地库先行”三大技术支撑，旭辉于2019年率先在行业中提出“打造房地产业透明工厂”的概念，并形成了“标准透明、材料透明、过程透明、检验透明、服务透明”5大透明和12大体验”，透明工厂得以在全国推广。

包括建筑景观及外立面、14,000平米的地库展示区、精装材料展示区、建造过程展示区、工艺工法样板间、精装样板间等，旭辉透明工厂均实现“常态化工地开放”。其中包括基层墙体抹灰找平、高强粘接剂、保温体系、装饰面层等多道工序，地面铺贴、墙面涂饰等工程的各道工序工艺也完全透明地进行实体剖切展示，并在旁边清晰地附上质量检查方法及标准。

项目建造全阶段、全流程的对购房者“透明”，实际上相当于让购房者直接进行“监工”，了解和监督、甚至参与自家房屋建造全过程。

而在最后一个检验环节，从材料检测、过程检测再到交付检验，每一户房屋除了接受购房者检查以外，还要接受来自第三方的透明检查和旭辉其他业务部门的联合检查。以材料检验为例，旭辉公开材料的出厂检测合格证，并进行材料施工过程的抽检，在国家规范的基本要求外还额外增加耐久性、绿色、环保的检测项。

模式初探

“透明工厂的想法源于一场头脑风暴”。旭辉集团品牌总监吴懿回忆称，去年的一个集团高管会议上，众人围绕如何树立企业的品牌名片展开激烈探讨，最终得出“客户信任最重要”的结论。而问题的核心在于要解决商品房预售制使得维权事件频起这一行业痛点以及市场对于住房日益多元化的需求。

商品房市场发展至今，质量问题始终是一个突出的矛盾。如何赢取购房者的信任？参考餐饮业透明厨房和制造业玻璃工厂的做法，董事长林中拍板“要做透明工厂”。

旭辉品牌总监吴懿现场讲解

向餐饮业学习，吴懿举了明档厨房的先行者西贝为例子，完全开放式的厨房另食客对食品安全卫生放心，用标准化的体系管理非标准的产品也更加高效。这样的方式同样值得房地产行业借鉴，“每一个房子背后也有可以被抽离出来标准化的管理方式”。

为践行这个想法，旭辉的工程团队又参考制造业的做法，专门去了宝马在中国铁西的一个工厂，学习他们如何做透明工厂。

做透明工厂的驱动力，除了能解决预售制带给客户“预期与现实之间普遍存在差距”的困扰以外，其次还考虑到了行业对于农民工的现实需求问题。

吴懿称，旭辉工程总曾提供的一个数据显示，目前在职的农民工40岁以上已经超过50%，而假设以中国的城市化率还有10年发展空间来计算，10年以后这些农民工的精力已经无法承担传统建造工艺所带来的工作量。这意味着行业需要创新建造工艺和管理体系。

初定指标之时，根据布局区域的数量，旭辉管理层定下了一年布局18座透明工厂的目标。但出乎预期的是，截止上半年末，透明工厂已在武汉、沈阳、南昌、天津、昆明、佛山、无锡等8个城市10个项目落地；截至目前，实际上透明工厂已经在16个城市共20个项目落地。于是，旭辉又定下了2020年落地超40座透明工厂的新目标，同时计划未来三到四年90%以上的工地都将落地透明工厂。

值得注意的是，本次的媒体参观活动，旭辉选择在武汉这座城市。吴懿解释称，旭辉在武汉拥有300万方的土储，约700多亿的货值。而针对武汉市场容积率高、刚需为王的特点，旭辉未来将在武汉所有项目落地透明工厂。

据了解，相比其它一二线城市，武汉住宅容积率基本在3.0以上，而市场容量2000万平方米以上，刚需产品供求在60%左右；刚需为主情况下市场产品力事实上较弱。“产品力”便成为开发商抓住市场竞争力的一个突破口，实际上也将成为房企下半场的核心竞争力。

而整体从盈利效果上看，这种模式在成本控制和营销效果上的最终表现如何？据统计，2018-2019年，旭辉建造2.0体系通过合理穿插、BIM等技术减少了40%-50%的人工；通过铝模、爬架、全砼墙体、井道式电梯、免抹灰等新技术，三个先行的管理手段进一步缩短工期4-6个月。

旭辉集团总工程师崔晓强表示，从目前已经开放透明工厂的20多个项目来看，对营销转化的作用十分明显。其中以昆明的旭辉金科·春夏里为例，目前项目已全部清盘，去化速度之快使得收益直接翻了2倍到3倍。

旭辉总工程师崔晓强现场讲解

据了解，与旭辉的“透明工厂”类似的是，东原正在打造“超级工厂”同样对标高端制造业的精细化生产管理和品质管控逻辑，让购房者能随时随地对自己买的进行全天候云监工，见证甚至参与房子的建造过程，掌握房子建造进度。

“透明工厂”的普及或将成为商品房开发销售的一个未来趋势。崔晓强对此表示，乐见其他同行尝试“透明工厂”模式。未来，除了基于智慧建造的高效、高质、高安全的“线下透明工厂”，旭辉还将着力打造基于数字化全生命周期的“云上透明工厂”，以及基于新材料、新技术、新工艺的“绿色、健康、环保透明工厂”。

“而如何在未来保持自身的核心竞争力，将会给房企在技术和服务上不断提出更高的要求。”

现场 | 探秘房地产“透明工厂” 旭辉的模式初探

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