这个冬天 “猎杀”开始……

2020-11-01 14:49:30来源：刘晓博说财经

对于中国楼市来说，未必有冬天。即便有，整体上也不会太冷。

但对于开发商来说，尤其是作风激进、负债率高、资金链紧张的开发商来说，一个真正的冬天刚刚开始。

最新的一次寒流，是“新一轮房地产信托排查”行动启动了。

据“证券时报”旗下媒体报道，银保监会信托部近日向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。

“通知”要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。并列出了排查的三大重点：

1、排查地产信托业务的持续合规监管情况。一是核查信托公司违规开展房地产信托贷款情况；二是核查信托公司通过不当“创新”等变相形式突破监管要求情况；三是为各类资金违规流入房地产市场提供通道便利情况。

2、排查地产信托业务风险防范化解情况。一是对房地产信托业务逐笔排查，对风险缓释措施进行分析，摸清风险底数；二是在识别房企集团关联方的基础上，全面排查信托公司对房企集团（含其关联方）的信托融资集中度情况，评估集中度风险；三是制定和执行风险应对预案情况。

3、落实地产信托业务的整改问责情况。针对信托公司房地产信托合规与风险问题，总结今年以来（含本次专项排查工作）的整改情况和追责问责情况。

房地产是资金密集型的企业，高负债率、高杠杆率是房企的常态。房企的融资渠道，不外乎以下几个：

1、通过银行贷款；

2、通过信托等“非标”方式融资；

3、发行债券；

4、股票IPO或者增发；

5、境外融资；

6、民间借贷；

7、销售回款；

8、向员工融资等。

房企在A股的IPO和借壳上市早就无限期暂停，能增发股票的企业不多，除非你在香港上市。银行贷款、境外融资、发行债券等方式管理比较严格，向员工融资容易离心离德，销售回款被地方政府监管越来越严，所以通过信托等非标方式融资，或者名股实债等，就成为房企重要的“补血”渠道。

信托等非标方式，资金也主要源自银行。正规渠道被限制，所以就出现了各种“创新”，当然你也可以把它看做是“歪门邪道”。

但金融市场就是这样，有需求就会有供给，只要价格合理。越是限制正规渠道，各种“创新”就不断涌现，因为“炒钱”的机会来了。便宜的钱，可以卖出昂贵的价格了。

上图：收紧房地产信托是周期性发生的事件。

银保监会对于信托的最新通知，就是针对各种创新来的。其目的，是为了帮助央行建立“房地产宏观金融审慎体系”。

我之前在专栏里讲过。2020年是对房地产行业管制全面收紧的一年，表现为“房地产宏观金融审慎体系”的建立。其实质，是用管理金融机构的方式，来管理房企。建立很多“条条框框”，公布了一堆指标体系，目标是给彪悍的房企“套上笼头”

比如“三道红线”就规定，房企剔除预收款后的资产负债率最好低于70%、净负债率低于100%、现金短债比高于1倍。然后根据房企在3个指标里的达标数量，划分为“红（3个指标超标）、橙（2个超标）、黄（1个超标）、绿（全部合格）”四档，并根据档次控制房企的融资。

“三道红线”公布了，“房地产宏观金融审慎体系”建立了，如果信托渠道仍然有漏洞，对“不听话”房企的杀伤力将大打折扣。而信托等非标渠道，历来水比较浑、比较深，整顿势在必行。

封上了这道门，房企将彻底成为“瓮中之鳖”，只能乖乖听央行、银保监会的调遣了。

上图是今年6月末全国“资金信托行业投向”（单位万元），总额达到了17.7万亿。其中5.8万亿是金融行业自己在玩（业内空转），针对外部最大的3个投向，就是给“租赁和商业服务”的2.85万亿，给房地产的2.5万亿，给房地产小兄弟“建筑业”的1.22万亿。

“房地产+建筑业”达到了3.72万亿的规模，说明它们才是信托行业的真爱。至于制造业，对不起，只有不到5200亿的投放。这很好理解，搞制造业现在的风险其实比房地产大多了。

但跟去年同期相比，信托行业在台面上支持房地产的资金也下降了将近5000亿。换算为同比，下降了14.68%；至于季度环比则下降了3.10%。

也就是说，信托给房企“补血”的量越来越少。但暗中还有多少，需要通过检查才能知道，也才能“堵塞漏洞”。

在台面上，未来半年信托行业可能从房地产行业抽走资金2500亿，至于违规部分减少的估计就更多，或许有5000亿。

5000亿，看似不多。但你要知道，这是减少的部分。正常情况下，信托对房地产的贷款是要增加的。现在增加的部分没有了，反而要存量减少。这一正一负，差距可能就是万亿级别的。

所以，那些信仰“什么清华北大，都不如胆大”的房企，日子将雪上加霜。

或许有读者会问：既然开发商资金紧张，为什么不降价卖房？

开发商当然想降价，但问题是前期的业主不干，地方政府也不答应。因为一旦大幅降价，必然引发维权，这将给地方政府“添麻烦”，也会让未来卖地更加困难。所以，屡次传出开发商降价被地方政府警告的事情，甚至被关闭售楼处。

在强调控下，开发商已经没有定价权。用万科董事长郁亮的话说，房地产行业的资金红利时代已终结，目前进入了“管理红利阶段”。

所谓“管理红利”，是说开发商要比内功。你管理的不好，拿地太激进、出价太高、周边配套不成熟，项目很有可能就死掉了，大量资金就会沉淀，这会加剧开发商的资金紧张。而想降价，又被各种因素制约，难度极大。

可以预见，随着“三道红线”逐步落地，信托等渠道收紧融资，部分激进房企日子将越来越难过。未来6个月内，一定会有大型房企爆出“扛不住”的新闻。

这个冬天，不仅将猎杀野兔、羚羊，还将猎杀大象、犀牛。

千万不要以为，这个冬天只有6个月。

它很有可能长达数年，其目标就是让大多数房企出局。最后可以生存下来的，一定是守纪律、管理好的房企。房地产行业的集中度、国企比例，都会不断上升。

但有一点可以明确地告诉大家：想看到楼市崩盘，是越来越难了。因为政府的把控力度越来越强。