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“滞涨”武汉仍在抢地华润321轮鏖战65.7亿夺临江宅地

2020-11-16 01:32:25来源：观点地产网

刚与金地电建联手摘得深圳前海珍稀宅地，转眼又单枪匹马夺下武汉单价地王，华润置地马力十足。

11月13日，武汉迎来当月首场土拍，江岸区滨江板块P（2020）122号地块备受关注，中海、万科、保利、香港置地、平安、电建、招商联合体、华发、大华等房企均入场，拍地过程中一度因网络负载过大暂停竞价。

经过321轮争夺，最终被华润旗下武汉润置房地产开发有限公司以65.7亿元夺得，溢价率52.79%。同时，成交楼面地价30558元/平方米，一举使得武汉楼面价突破 “3字头”，创造新高。

有人称，3万元楼面地价，对于武汉楼市起到了一针“强心剂”作用。

临江豪宅地

这宗地块的入市，光是起拍价已足够抢眼。

地块位于江岸区解放大道与头道街交汇处，属于二七滨江商务区板块，用地性质为综合用地（含住宅），总用地面积53771平方米，规划建筑面积215000平方米；同时项目不要求配建公共租赁住房。

地块起始价43亿元，起始楼面价20000元/平方米--这一价格几乎接近当前武汉楼面价纪录。

据悉，武汉此前楼面价纪录为2016年7月28日碧桂园拿下的汉阳滨江P（2016）064号地块，楼面地价为20017元/平方米。

这次竞拍吸引了多家大型房企，甚至险资平安也在其中。竞拍200余轮之后，武汉土地市场网消息显示，因网络负载过大，P（2020）122号地块暂停竞价，且未产生竞买结果。

此时，总地价已到了59.8亿元，楼面价约27800元/平方米，单价新高已经诞生，就看花落谁家。

直到下午15:30，地块恢复竞价，达到321轮后，华润以65.7亿元夺标，成交楼面价30558元/平方米。

对此缘由，湖北中原策略顾问中心总经理郑源韬指出，其一是地块区位优越，位处于武汉发展成熟的滨江地段，是汉口二环内比较罕见的一个纯宅地，没有其他自持或商业配套要求，基本上是一个可以快速开发的净地。

其二则是规模体量对开发商的吸引力。郑源韬对此做了测算：“二十多万方的规模可以开发三年左右，估算下来项目未来总货值突破100亿元，再把底商等加上，有可能接近110至120亿元，年均产值估计40亿左右。”

条件很出色，但现实需要考虑的问题是，华润最终3万元/平方米价格，能否算得过账？

据观点地产新媒体了解，作为新兴豪宅区，目前项目周边在售楼盘均价4-4.5万元/平方米左右，区域天花板为临江豪宅武汉天地，均价5.5万元/平方米。

“华润卖到5万应该没什么问题，而且已经有成交案例在前，（武汉天地）最新预售价也是超5万的，项目销售压力应该是不存在的。”光华楼评出品人杨光华对观点地产新媒体表示。

郑源韬也持肯定意见，指出虽然目前看起来地价较高，但是三年的销售周期，加上底商、车位，应该能实现一定的合理利润率。

另据观点地产新媒体了解，大手笔重仓武汉的不止华润。

自4月8日武汉土地市场重启以来，房企们在武汉抢地的热情持续不退，高总价地块也常有出现，如绿地164亿武汉黄陂临空经济区七宗地，龙湖70亿武昌滨江地块，招商58亿“准地王”硚口地块，以及华侨城66亿再入青山，中海144亿落子归元。

“失衡”的武汉

即便这些引得开发商争抢的地块质素良好，但不可忽视武汉楼市的实际情况。

据悉，高库存已是当前武汉楼市一个受关注的话题。

从今年4月份以来，武汉商品住房库存逐渐攀升。武汉房管局数据显示，4月末已批准预售尚未网签的商品住房158932套，面积1817.27万平方米；之后逐月叠加，截至8月末，武汉已批准预售尚未网签商品住房172308套，面积1986.21万平方米，超过了2019年12月份的16.8万套，刷新记录。

最新截至2020年10月末数据，武汉已批准预售尚未网签的商品住房167871套，面积1980.54万平方米，略有下调。二手房方面，链家网平台数据显示，武汉二手房挂牌量也已经突破9万套。

同步地，去化率也不甚理想。湖北中原数据显示，今年武汉普遍新开盘项目平均去化率大致在45%左右，去年这一数字则在70%左右。

成交不足、库存高企，同时，武汉解封以来新房供应量也在迅速增大。据此前武汉市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》，预计该市第四季度将有180个项目、839.45万平方米商品房可达销售条件。

供需为何如此失衡？疫情显然是其中一环。

就供应方面看，据观点地产新媒体了解，今年疫情之后武汉出台了相关全力支持房地产开发企业开工复产的举措，包括适当调整预售许可形象进度要求，如高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。此前，要求建筑形象进度要达2/3以上才能拿预售证。

这一定程度上刺激了项目的供应入市。

郑源韬则指出，这波供应增大还与去年土地出让有关：“核心还是因为去年包括前年武汉的土地供应量、土地成交量较大，像去年土地成交2200多万方左右，按照拿地到开盘大概是8-9个月时间，这些项目基本就在今年下半年入市，自然就带来新房供应的高峰。

需求端方面，郑源韬认为是今年北上广深投资客在武汉置业减少，以及本地从事线下交易的买家疫情期间收入大幅减少，整体购买力受损。

“供应需求两方面叠加的结果，就是供应端还是在持续放量，需求端比去年有所减弱。”

对于之后武汉楼市的走势，杨光华则认为，购买力已慢慢恢复，就目前成交总量来看，已经恢复到去年七至八成。

根据湖北中原监测数据，郑源韬认为，库存高企局面还会持续一段时间。

中长期的话，业内人士与开发商们一致，秉持着乐观看好的态度。

“今年市场确实因为疫情会有一些特殊性，但是武汉新房市场容量近5年还是位列全国前三，并且产业、经济呈现向上态势，中长线没问题。”郑源韬称，需要给武汉这座城市多一些时间去恢复元气。

“滞涨”武汉仍在抢地 华润321轮鏖战65.7亿夺临江宅地