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年报观察 | 滨江集团升与跌

2022-04-30 05:19:52来源：观点网

观点网滨江集团去年因戚金兴“努力做到1%-2%的净利润水平”一席话，引发行业对于房地产利润率的讨论。

但是从2021年报数据看，滨江的利润表现依然可圈可点。

4月29日，滨江集团披露2021年度业绩报告，全年销售额达1691亿元，同比增长24%；实现营业收入379.76亿元；归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.80%和30.06%。

一众同行增收不增利时，滨江集团归母净利润增幅却与营业收入增幅相差无几。

数据还显示，报告期内房地产业务营业成本同比增加35.8%，毛利率24.66%，比上年同期减少2.34%，毛利率水平与同行20%-25%的区间重叠。

另外，在万科喊出“缩表出清”时，滨江去年总资产增长了23.09%至2117.26亿元，归属于上市公司股东的净资产增长12.03%至205.79亿元，融资成本持续下降。

哪些数据上升了？

从滨江集团披露的数据看来，去年业绩表现已算“出挑”。

观点新媒体查阅滨江集团2021年度报告，该公司去年销售额达1363.6亿元，同比增长21.7%；权益销售700亿元，同比增长65.6%；销售权益比例51.3%，比上年提升13.6个百分点。

据观点指数发布的“2021年1-12月房地产企业销售金额表现”研究成果显示，前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元，同比减少2.4%，年内累计销售增速首次转负。

可以看到，在销售额增长同时，权益销售亦有较大增幅，这与该公司近年主动提升权益占比有关。

报告披露，2021年，滨江集团累计新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，新增土储货值权益比例56.6%。

其中，56.6%新增土储权益比例较过往为高，2020年该数字为50%，2019年是52.8%，2018年则仅有37.4%。

土储权益增加的同时，滨江去年拿地力度并未像很多同行那样降低，反而有所增加。

数据显示，报告期内，该公司新增土地储备项目38个，其中在浙江省8个地级市共获取35个项目，并成功开拓丽水市场实现浙江省内11个地级市项目全覆盖。报告期内，累计新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元。

观点新媒体查阅过往年报对比，2020年新增土地储备项目30个，新增土地面积171.65万平方米，新增土储计容建筑面积432.24万平方米，土地款总额781.9亿元，权益土地款410.3亿元；2019年新增土地储备项目28个，新增土地面积126.52万平方米，新增土储计容建筑面积295.39万平方米，土地款总额503.71亿元，权益土地款270.49亿元。

拿地支出逐渐增加，与销售回款的增长有关。

2022年工作目标和战略部分，滨江集团对于土地储备的计划是，在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡。报告披露，截止2021年末尚未结算的预收房款为935.4亿元，较年初增长28.5%，“预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障”。

回款增加自然也为营业收入与利润增长提供可能，而滨江集团去年实现营业收入379.76亿元，实现归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.80%和30.06%。

或正是由于去年积极纳储，在万科喊出“缩表出清”时，滨江集团去年总资产2117.26亿元，归属于上市公司股东净资产205.79亿元，分别较上年同期增长23.09%和12.03%。

“滨江集团营业收入主要来自于房地产销售收入，2021年度财务报表所示营业收入项目金额为379.76亿元，其中房地产开发业务营业收入为366.73亿元，占营业收入的96.57%。”

收入增加的同时，营业成本同比也在增加。报告期内，该公司房地产业营业成本为282.45亿元，同比增加35.80%，比营业收入的31.57%增幅要高。其中，房产销售营业成本同比增加36.03%，比房产销售营业收入的31.68%增幅高。

还有一个增长数据值得关注：在不少房企融不到钱的时候，滨江集团截止2021年末共获银行授信额度832.43亿元，较上年末增加16%，授信额度已使用356.61亿元，剩余可用授信额度475.82亿元，占总额度的57%。

下降的是什么？

虽然有不少业绩和财务数据实现同比增长，但在毛利率逐渐下滑大环境，滨江集团也不能避免。

正如上面所示，营业成本增幅大于收入增幅的情况下，滨江集团2021房地产业毛利率为24.66%，比上年同期减少2.34%。其中，杭州地区毛利率为20.72%，同比减少3.65%。

另据观点新媒体早前报道，随着品牌房企的不断入局，市场竞争加剧，滨江在杭毛利率持续下跌，2018年至2021年中期从36.04%降至17.88%。

难怪在2021年5月14日举行的2020年度业绩网上说明会中，滨江集团董事长戚金兴曾表示，在杭州集中土地出让中获取了5块土地，努力做到1%-2%的净利润水平。这话一出，引发了各界对滨江集团以及房地产行业现状的极大关注和讨论。

而滨江集团去年38个新增项目中，杭州地区就占到了18个。另外，滨江在杭州的优势暂时还难以在省外地区复现，存在毛利率不足的问题，如上海地区毛利率仅为11.91%。

戚金兴则认为，毛利率差异比较大的原因为：一是新进城市一般竞争激烈，二是杭州之外滨江进入的城市销售周期相对较长。但随着新城市的落地，后面利润率会逐年提升。

截至2021年末，滨江集团累计土地储备为642.83万平方米，总建筑面积1500.51万平方米（杭州825.38万平方米，浙江省内（除杭州）555.97万平方米，浙江省外119.16万平方米），剩余可开发建筑面积262.40万平方米（杭州94.72万平方米，浙江省内（除杭州）121.934万平方米，浙江省外45.75万平方米）。

截至2021年末，滨江集团土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

行业下行对企业总还是有影响的，在2022年销售预期中，滨江集团保持谨慎或更“适应”当下情况--销售目标1500亿元-1600亿元——比2021年销售额1691亿元有所减少。

其实在2021年度报告中，被滨江集团比较强调的一个词组是“融资成本持续下降”。

报告显示，滨江去年融资规模增加的情况下，融资成本持续下降，2021年末融资利率为4.9%，较2020年末5.2%下降0.3个百分点，创历史新低；按照2021年末权益有息负债448亿元计算，可以节省利息1.34亿元。

观点新媒体查阅滨江融资余额数据，2021年末为457.62亿元，较2020年419.60亿元增加9.06%。融资成本方面，2019年综合融资利率是5.6%，2020年为5.2%，2021年则降至4.9%。

对于2022年，滨江的目标是资金上继续保持稳健，保持合理的有息负债水平，融资利率从4.9%确保下降至4.7%。

报告另外显示，2021年滨江集团资产负债率从上年末83.70%降至82.34%，净负债率由83.57%降至65.97%。

滨江集团表示，报告期内扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%。债务期限构成上，短期债务为139.96亿元，占比仅为30.58%，低于期末货币资金（211.41亿元），现金短债比为1.51倍，可有效覆盖短期债务。

“2021年乃至未来两到三年甚至更长时间，滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内，有息负债总额不超过总资产的30%，且要持续保持‘三条绿线’，在行业中保持已有的优势。”

2022年走过了一个季度有余，滨江集团4月29日公布的2022年一季度报告显示，业绩表现暂未能延续去年走势。

销售商品、提供劳务收到的现金为104.89亿元，同比减少42.31%，系本期预售房款减少所致。营业收入方面，一季度实现61.83亿元，同比下降16.79%；归属于上市公司股东的净利润2.28亿元，下降幅度达42.69%。

年报观察 | 滨江集团升与跌

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