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年报观察 | 绿景中国跨越白石洲

2022-04-30 05:45:55来源：观点网

观点网“市场冰点，或者说最不好的情况已经过去了。”据参加4月29日绿景中国投资者会的投资者透露，绿景中国首席财务官陈健民在会上如是表态。

作为手握大湾区深圳白石洲旧改项目的房企，绿景中国即将进入收成期。

“站在今天这个时点，白石洲项目经过多年的耕耘，如今已经正式启航。”据投资者转述管理层的话介绍，白石洲一期预售地块已经四证齐全，并且正在进行工程建设，预计2023年就可以开始预售。

还是白石洲

据观点新媒体了解，白石洲项目位于深圳南山区核心地带，深南大道以北，项目总体用地面积约46万平方米，总建筑面积约500万平方米，计容面积约为358万平方米。

目前，白石洲项目可以算得上是深圳规模最大、关注度最高的城更项目。据介绍，周边同级别的楼盘房价高至15万元/平方米，分布4条地铁线及6个地铁站。

值得注意的是，在绿景中国规划中，白石洲分为四期滚动开发，开发周期合计约8到10年，扣除反签面积后，归绿景中国的可售面积约180万平方米，业态分布住宅、公寓和商业办公，这三个部分各占1/3。

2021年内，绿景中国已完成了一期百分之百签约，实施主体确认及一期正式动工，目前一期已完全拆除原有建筑，地基和土方工作完成，且已经进入到主体工程的阶段。

此外，黎光项目、红树湾壹号项目签约率也达到100%，其中红树湾壹号项目实施主体已确认，并已开始基坑支护及土方施工。

而黎光项目体量约有20万平方米，绿景中国方面预计，该项目可以在白石洲之前预售，或2023年一季度即可推出市场；玺悦湾项目于2021年9月份开启始预售，目前剩约60亿-70亿货值。

值得注意的是，会上有投资者问及近期是否有新增项目计划，管理层表示，绿景现有土储已超1600万平方米，目前没有新增旧改项目的计划。

除去白石洲标签，留在绿景中国身上的还有“转绿”目标。对此，管理层表示，三条红线方面的管理与2021年相同，剔除预收款后的资产负债率和净负债率两条线已经达标，只有现金短债比一条目前暂时未达标。

提供的数据显示，目前绿景中国现金短债比为0.68，低于1，净负债率81.2%，小于100%，剔除预收款后的资产负债率64.8%，小于70%。

对于何时“转绿”，绿景中国预计2023年可以顺利进入绿档，白石洲和黎光项目的预售可带来一定收入和现金流，此外也将执行积极再融资政策，优化债务结构。

不拿新项目

投资者转述，绿景中国会上还进一步披露了资产和负债情况，从数据来看，债务结构较为清晰。

在绿景中国311亿有息负债中，80%为银行和其它项目贷款，公募债、公司债及可转债占比20%。提及一年内到期的有息负债，绿景中国管理层表示，98亿元有息负债主要分为三个部分，包括银行及其他贷款、可转债及境内小公募。

具体来看，银行及其他贷款中有10亿元是开发贷到期需要刚性兑付，而剩余的内保外贷、项目贷款/物业贷款等基本为有抵押品贷款，成功再融资机会较大；可转债为14.6亿元，境内小公募为14亿元。

绿景中国方面正跟这两笔债务的投资者做持续沟通，指投资者态度明确，只要白石洲明年可以预售，均愿意存续债务。

有关融资成本方面，数据显示绿景中国2021年融资成本从2020年的7.1%下降至6.4%，EBITDA自2020年的2.85降至1.94。据悉，于2021年下半年，绿景中国境外共完成再融资约23.2亿元，包括成功发行两笔商票，于境内完成再融资约50.8亿元。

至于绿景中国目前的流动性，投资者转述陈健民的话表示，按照现金余额及目前可售货值，推动已有旧改项目问题不大。

截至2021年12月31日，绿景中国现金余额为73亿元，较去年有所下降，主要原因是部分旧改项目在2021年下半年补交了地价所致。

针对白石洲项目，绿景中国拥有光大银行207亿授信，可用额度175亿，另有100亿可售货值及授信73亿，可以满足项目的资金需求。

会议期间，绿景中国还进一步分析了当前深圳市场变化对其的影响。据参加投资者会人士分享，绿景中国管理层认为，市场冰点已经过去了，“接下来的第三第四季度，不管是深圳还是其它城市的市场都会有所改善。”

市场变化是否对绿景投资拿地造成影响，则与其商业模式息息相关。

作为以旧改项目为主的房企，绿景中国在招拍挂市场中露面并不算多，于今日会议中也表示，坚持专注在城市更新方向，但是短时间内不会大规模投资新城更项目，原因还是与现金流有关。