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"十一黄金周"还好吗？北京二手房成交增幅首次转正深圳却现腰

2020-10-01 18:32:52来源：证券时报网

又一被“谈话”城市调控收紧！

9月28日，房价涨幅居前的唐山出台8条楼市调控新政，包括二套房首付比例从之前的40%升至50%，严禁资金违规流入房地产市场，实行“限房价、竞地价”土地出让方式等，依法打击房地产市场违法违规行为。

有研究机构统计，7月以来，已有深圳、东莞、杭州及成都等13城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。三季度楼市调控效果初显，重点城市“金九”仍未现，深圳更是二手房成交量腰斩。

业内人士预计，十一黄金周新房市场或出现新的成交高峰，“银十”可期，而二手房市场在国庆期间并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势，年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交或继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

唐山遏制投机炒房，二套房首付升至5成

为了坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，依法打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，努力打造城市低房价优势，唐山9月28日出台8条楼市调控新政。

新政对差别化住房信贷政策做出调整：对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放贷款。

同时，为坚决有效防止房企捂盘惜售、哄抬房价行为，新政要求，商品住房项目达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可；已办理销售价格备案的，必须在10日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。

为依法严厉打击投机炒房行为，新政加大房地产市场监管力度，要求房地产开发企业在开发项目取得预售许可前，不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订。取得预售许可后认购的，除直系亲属外，实际购买人必须与认购人一致，房地产开发企业不得办理更名手续。房地产中介服务机构应当按规定到房地产主管部门备案，不得发布、炒作房价上涨的不实消息，不得炒卖房号非法牟利，不得通过虚假手段助推房价上涨。

此外，新政还进一步加强金融监管，严禁资金违规流入房地产市场，房企、中介不得以任何形式提供、或与其他金融机构合作提供“首付贷”等服务，一经发现，列入“黑名单”管理。

在土地出让方面，新政提出，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。

值得一提的是，新政提出加大住房保障力度，通过人才引进方式进入唐山市的高层次人才，享受“凤凰英才”购房优惠政策。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，唐山在最近多月房价上涨都属于全国前列，8月新房价格环比涨幅全国第四，同比涨幅连续3个月全国第二；二手房价格环比涨幅全国第三，同比涨幅全国第二，而此前已经连续9个月同比涨幅全国第一了。所以持续上涨的房价使得调控收紧的必要性提高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，唐山此次新政符合预期，即此前参加中央和住建部座谈会的城市普遍都会收紧购房政策，而唐山在部分房地产指标上确实略偏热。此次新政对二套房贷首付比例从过去的40%上调到50%，和其他收紧性的城市类似，充分说明一些房价过热的城市会在二套房贷上做文章，真正体现了打击炒房需求的导向。此外，“限房价、竞地价”等政策，有助于增加住房供应、减少地价和房价炒作，最终稳定房价。若是在“金九银十”阶段部分房企依然有炒作，预计管控政策依然会收紧，包括房地产交易秩序的管控等。

多地“金九”成色不足，深圳二手房成交腰斩

7月以来，中央多次会议强调“房住不炒”，多个热点城市密集出台楼市调控政策，调控效果在三季度初显，楼市“金九”仍未现。

贝壳研究院统计数据显示，三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%，成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防“金九银十”出现市场波动，9月并未带动三季度数据快速上升，可见政策短期效果显现。

从二手房市场看，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，超8成城市成交环比下滑。贝壳研究院指出，回落幅度靠前的城市主要是两类：一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅也达42%，南京三季度成交环比下滑25%；另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。

另外，广州、武汉及西安三季度二手房实际成交逆势增长。其中武汉由于年初处在疫情震中，市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道中，三季度成交环比增加21%。广州、西安三季度成交环比继续增长23%和19%。

从房价来看，贝壳研究院数据显示，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨，但随成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。

值得注意的是，多次堵漏升级调控的深圳受到重创，不仅三季度二手房成交量腰斩，而且二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。与此同时，深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升，但整体调控从严，新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%，套数增速6.3%，贝壳研究院预计，后续深圳过热态势将持续受到抑制。

从北京来看，三季度二手房市场走出疫情影响，尽管成交环比下滑近一成，但同比增幅连续9个季度以来最高，1-9月累计成交量同比增长3.5%，首次实现由负转正。贝壳研究院数据显示，北京链家二手房成交量三季度环比下降10%，同比增长45.8%。其中，9月成交量环比下降约8%，同比增长超过50%（去年9月基数较低）。贝壳研究院认为，9月北京二手房成交量环比下降的原因，一方面是7-8月北京二次疫情后，二手房需求恢复性入市消化部分购房需求，至9月成交环比下降，表明疫后市场恢复性增长基本结束；另一方面的9月新房供应季节性放量且部分新盘项目推出打折促销，二手房部分需求被新房市场分流。

房价方面，9月北京二手房成交均价环比增长2.7%，同比增长2.6%。价格环比上涨主要受部分城区成交占比提高的结构性因素影响；从房价指数角度看9月北京二手房价与上月基本持平。预计四季度反弹力度将弱于去年同期，全年量增价稳。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，9月的“金九”成色不足有几个因素影响，一是8月份确实房企有抢收抢跑的情况出现，二是8月底密集调控对市场产生了负面影响，三是今年9月中秋节合并到了国庆节，少了一个销售节点，所以导致目前看“金九”成色略显不足。但事实上8、9月平均下来看，整体还是在往上走的趋势，能够看到还是在明显的复苏过程之中。

对于“银十”是否会出现，潘浩预计，从“贝壳百城”带看指数和认购指数来看，认购指数在9月份之后明显下降，但带看指数基本保持了平稳，也就是说这部分客户的带看虽然在9月份没有转化，这或与消费者预期十一黄金周可能出现打折促销等活动有关，但这部分客户将会在未来两到四周形成成交，因此10月份还会集中转化到案场成交，预计十一黄金周会出现一波新房成交小高峰，“银十”可期。

而对于二手房市场预期，贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，如果大量的新房能够降价促销，跟二手房之间的替代关系就会非常显著。国庆期间二手房市场并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。