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降息了！5年期LPR下调5bp！20个月首次！房贷能少还了，房市将怎么走？

2022-01-20 13:34:04来源：财联社

周四全国银行间同业拆借中心公布的2022年1月贷款市场报价利率（LPR）显示，5年期LPR下调5bp至4.6%，为2020年4月以来的首次下调。此外，1年期LPR继去年12月下调5bp后，进一步下调10bp至3.7%。

本次LPR利率下调的时间点和幅度均在市场的预期之内。LPR报价在锚定中期借贷便利（MLF）利率的基础上加点形成，本周一（1月17日）MLF利率下调10bp后，为LPR的调降打开了空间。

业内人士认为，目前处于楼市恢复期与市场情绪修复期，此次适度调降5年期LPR，有助于带动房地产市场供给、消费两端的活跃程度，此外，还将推动中长期企业融资成本下降，从而提振制造业等实体经济的融资积极性。

对于后续的货币政策展望，有观点认为，下一步央行仍可能采取降准或降息的总量政策搭配结构性政策，预计政策组合拳的效果有望逐步体现在社会融资规模、人民币贷款等信用指标上。

5年期LPR时隔20个月再降

央行副行长刘国强近日在国新办发布会上表示，LPR是由报价行根据对最优质客户的实际贷款利率市场化报价形成的，资金成本、市场供求、风险溢价等因素都会影响LPR报价。此外，公开市场操作利率、中期借贷便利利率，以及存款利率监管等，对资金的成本也会产生影响。

从MLF利率调整与LPR报价变动的历史规律来看，此前1年期MLF利率下调幅度大于或等于10bp的情况出现过两次，央行于2020年2月和4月两次下调MLF中标利率，先后调降10bp和20bp，彼时的1年期、5年期LPR分别下调10bp、5bp和20bp、10bp，两者的下调幅度比例保持在2:1。

业内人士分析称，历史上1年期LPR与1年期MLF的利率差距相对稳定，而5年期LPR的降幅一般不超过1年期LPR的降幅，为5或10bp。

央行货币政策司司长孙国峰近日亦表示，LPR报价行报价时综合考虑自身资金成本、风险溢价和市场供求等因素，LPR会及时充分反映市场利率变化，引导企业贷款利率下行，有力推动降低企业综合融资成本。

市场人士指出，触发此次LPR调降的根本原因在于提振国内企业中长期的信贷需求，央行12月金融数据显示，企业新增中长期贷款占总新增信贷的比重仅有51%，低于2020年同期92%和2021年11月60%，已连续下行5个月。

“今年年初稳增长任务相对较重，尤其从近期的数据看，需求的复苏比较缓慢，对消费也产生了负面效应，LPR下调有助于带动需求上行。”东吴证券(行情601555,诊股)宏观团队亦表示，5年期LPR利率下调在宽信用上的信号更显强烈，长端利率或迎来较大波动，但期限利差会相应走阔，该确定性更大。

惠及更多主体房贷有望减负

LPR是一个总量性的、普惠性的宏观变量，它的变动不针对具体的行业或个人，但却对所有行业都有影响。

从技术层面来看，刘国强解释称，金融机构发放企业流动性资金贷款等利率定价一般参考1年期LPR，就是投放短期贷款一般参考1年期LPR；发放中长期贷款，比如制造业中长期贷款、固定资产投资贷款和个人住房贷款等，这些利率定价期限比较长，参考的是5年期LPR。

“利率是资金的价格水平，价格调降后有助于增加实体经济的融资积极性。”东北证券(行情000686,诊股)研究所总经理助理沈新凤对财联社记者表示，在房住不炒的大基调下，相比于1年期LPR，5年期LPR利率的调整节奏一直较慢，但实际上，5年期LPR不仅仅影响房贷利率，也会影响其他比如制造业的中长期贷款。

沈新凤认为，目前经济面临“三重压力”，去年四季度GDP增速回落至4%，房地产销售、投资等增速均转为负增长，1月以来疫情反复也将再次冲击消费，货币政策需要走在市场前面发力。她预计，下一步央行仍然有降准或降息的总量政策配合结构性政策。12月的金融数据表明实体融资需求不强，预计这些政策组合有望逐步体现在社会融资规模、人民币贷款等信用指标上。

此前有市场观点认为，5年期LPR可能相应下调10bp。对于此后5年期LPR是否还有调降空间，东吴证券宏观团队指出，应关注后续经济企稳的效果，如同今年1月一样，政策利率还有降息的空间，5年期LPR也会跟随政策利率变动。

上海地区某大行信贷人士对财联社记者表示，随着5年期LPR利率下调结果公布，预计其所在分行的房贷利率将统一同步下调，即在当前首套房5%、二套房5.7%的利率水平上进行调降，但仅限适用采取LPR浮动利率的房贷借款人。有银行业内人士对财联社记者表示，由于银行贷款发放时，取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

“此次央行LPR利率下调传导至房贷市场的减负效应明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对财联社记者表示，若以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在未考虑各地区银行加点的情况下，在此番利率调整前，即LPR为4.65%，此时月供额为5156元。而此次利率调整后，LPR为4.60%，此时月供额则为5126元。如此计算，月供额减少约30元。此外，考虑到商业银行可贷资金后续更加充裕、利率有进一步下调的空间，预计类似减负效应将更为明显。

严跃进认为，此次央行降息政策，有助于提振房地产市场的景气度。从房企角度看，中长期贷款资金成本将进一步降低，进而鼓励房企“愿贷敢贷”，能够较好激活房企2022年的投资和新开工意愿；对购房者来说，房贷利率成本进一步下调，也将有助于激活合理住房消费需求，活跃交易行情。

从银行信贷的影响来看，天风证券(行情601162,诊股)银行研究团队此前测算，在MLF下降10bp的情况下，采取对银行资产端收益率负面影响相对较大的假设，即假设1年期和5年期LPR分别下降10bp。根据测算，这将使上市银行净息差和2022年净利润同比增速分别下降3bp和1.79个百分点，对银行基本面的影响相对中性。

//房地产市场将怎么走？//

受访的业内专家认为，本次降息为非对称降息，1年期LPR降低10基点，而5年期LPR只降低了5基点，说明稳定楼市依然是主要政策目标。在当前购房者置业情绪较低迷、企业资金压力较大的情况下，降息有利于市场信心修复。随着政策环境进一步改善，部分城市楼市有望触底回温，热点一二线城市的修复速度将明显快于三四线城市。

中原地产张大伟：市场底部将在今年一季度出现

中原地产首席分析师张大伟分析认为，降息的目标是稳定经济，不是刺激房地产，“房住不炒”依然是政策方向。

自2020年4月20日后，房贷为主的5年期LPR一直未变，期间一年期LPR在去年12月已经出现过下调。随着本次5年期LPR下调，向市场释放出积极信号。

对于购房者来说，本次5年期LPR下降5个基点，相当于100万贷款30年的月供降息30元，合计30年的月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右，一年将节省720元。

虽然2021年全国房地产市场成交额、成交面积均创下历史记录，但从去年上半年开始的各种收紧的调控政策明显抑制了市场冲高，下半年整体市场出现了持续下调，拆分单月数据可以看到，去年12月全国商品房销售21302万平方米，是多年来的同期最低值，本轮楼市调整可以说是多年来市场全面速冻最明显的一次。

而去年下半年楼市大幅降温的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款和开发商的开发贷基本全面收紧。随着近期央行等部门密集表态，整体看，房地产市场和房地产按揭贷款都在回归平稳状态。

5年期房贷的下降代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部。目前看，在四季度楼市出现政策底部后，市场底部将在2022年一季度开始出现。

整体看，本次降息不会导致楼市过热。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化，但银行房贷是否宽松仍主要看放款速度的变化。

贝壳研究院许小乐：预计更多城市房贷利率将下调

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，2022年货币环境稳健偏宽松的基调基本确立。1月17日央行超预期同时下调了MLF和逆回购利率10个基点；1月18日央行副行长刘国强提到“充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，要迎客上门，主动出击以及靠前发力等”，并表示“降准空间变小了但仍有一定的空间”；1月20日1年期LPR及5年期LPR相应下降。2022年开年全面降息，对全社会所有行业带来普惠性的融资成本下降，同时释放了年内货币环境稳健偏宽松的信号，有助于提振市场预期。

其中，1年期LPR下降有助于降低企业贷款利率，推动企业综合融资成本稳中有降，有助于激发市场主体融资需求，增强信贷总量增长稳定性。作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下降，代表着居民住房按揭贷款成本降低，有助于提高居民购买力，释放住房消费的同时也带动其他生活消费。

具体到城市银行房贷业务，截至今年1月，全国103个重点城市的平均房贷利率已连续4个月回调且下降空间较上月扩大，放款周期进一步缩短。预计年内购房信贷环境保持相对宽松，支持合理住房消费需求的释放，带动市场量价向中枢回归。

展望未来，预计后期更多城市房贷利率下调，信贷环境更加友好，利于合理的住房需求释放，从而促进房地产业良性循环和健康发展。

中泰证券(行情600918,诊股)杨畅：央行非对称降息，表明政策以稳为主

中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅表示，从历史上看，除了2019年9月和2021年12月，1 年期LPR 在MLF 利率没有变动的背景中下调5个BP，其他情况下均是LPR 与MLF同步变动。2022年1月17日，MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个BP。调降后，7天逆回购利率降至2.1%，1年期MLF利率降至2.85%，这是自2020年3月调降7天逆回购利率和2020年4月调降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。在MLF下调10个基点之后，LPR跟随下调也在情理之中。

差异在于2021年12月，LPR采取的是非对称降息，1年期下调5个BP，政策意图或在刺激制造业或消费上，5年期保持不变，表明当时对房地产的金融政策仍偏中性。

但从2021年12月金融与经济数据来看，经济回落态势尚未逆转，内需不振，尤其是地产投资与消费不振，经过折算后的12月房地产开发投资，当月同比下降13.1%（前值下降4.8%），跌幅扩大，商品房销售面积同比下降15.5%（前值14.2%），销售端和投资端同比跌幅均较上月扩大，房地产市场的信心仍然有待修复；经过折算后的12月社会消费品零售总额，当月同比增长2.1%（前值4.2%），较上月回落2.1个百分点，而今年社零受价格推升的因素较为明显，经过物价调整后当月同比下降0.1%（前值增长0.8%），消费压力仍然存在。

因此，本次下调LPR 1年期10个BP，5年期5个BP，至少反映出三层意图：第一，现阶段从货币政策角度，通过降低贷款利息，降低融资成本，从资金供给端刺激经济的意图较为明显；第二，非对称下调，降低1年期10个BP，是在12月20日降低5个BP基础上的进一步下调，体现出了加大刺激制造业投资和消费的政策意图；第三，降低5年期5个BP，反映了对于房地产相关信贷的支持态度，但幅度小于1年期10个BP，表明政策以稳为主，相机抉择。

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