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全面放开！2万亿级城市重磅出手房地产调控进入密集优化期

2022-05-09 12:04:32来源：中国基金报

为进一步完善房地产政策，在4月连续发布多条措施之后，5月9日苏州楼市再传大消息，即将全面放开限售限购！

数据显示，2022年前4个月已有近110个城市发布了稳楼市新政，而进入5月以来，又有吉林长春、湖南长沙、四川资阳等多个城市跟进发布楼市调控政策。

苏州限售限购全面放开

5月9日，多家媒体报道苏州取消二手房限售消息，对此苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员表示虽未有下发文件，但已收到口头通知。

据悉，苏州市进一步完善房地产政策，自5月9日起，新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域房产不再计入家庭限购套数。

苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员表示，在购房以后，家庭若有新出生人口（二孩及以上），那么出售新房时也不受转让年限制约。此外，非本市户籍居民家庭购房条件也调整为连续缴纳6个月社保。

这是继4月以来苏州楼市再传松绑信息。今年4月，苏州市房地产市场和交易管理中心曾多次调整楼市政策，将苏州市二手房限售时间由5年缩减为3年，和新房限制转让年限一致。非本地户籍在苏州买房，社保由3年内连续缴满2年调整为累计满2年即可。此外还上调了公积金贷款额度：首次使用公积金贷款，个人额度由45万提高到60万，家庭额度由70万提高到90万。

根据克而瑞数据4月发布的数据，2022年3月江苏省商品住宅库存9337万方，环比下降2.14%。从13市商品住宅库存量来看，苏州库存最大，为1826.65万方，其中苏州市区库存899.96万方，去化周期约13.4月，去化压力大。

长春：20条措施稳楼市

5月6日，长春市人民政府办公厅关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知，表示为缓解新冠疫情对我市不利影响，支持房地产项目复工复产，满足刚性和改善性住房需求，防范化解房地产风险隐患，促进市场平稳发展和良性循环，制定了二十条措施。

其中，阶段性降低公积金贷款首付比例：2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。

在减轻个人住房消费负担方面，支持市住房公积金管理中心、商业银行适度加大个人住房按揭贷款发放力度，鼓励商业银行按照依法合规、风险可控、商业可持续原则为居民家庭提供较优惠的个人住房贷款利率。对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策，市住房公积金管理中心在2022年12月31日前对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率执行同期首次住房公积金个人住房贷款利率。

除此之外，长春还推出了其他城市没有出现的政策。

对有瑕疵的地块放松预售政策。即实行“办缴分离”。对缴齐土地出让金本金、欠缴违约金的项目，按照本金及违约金的比例允许部分预售。开发单位持税务部门开具的缴款凭证到规自部门办理土地权证并划定允许预售范围，到房管部门办理预售许可。

明确房贷延迟的操作。不同于此前由金融部门或银行系推出，长春市政府还明确提出给予公积金缓存缓缴和银行贷款偿还展期政策支持。鼓励市住房公积金管理中心和商业银行对因参加疫情防控、感染新冠肺炎不能正常缴存、偿还住房贷款的单位、职工和个人，可以缓存、缓缴，期限不超过2022年9月30日。缓存、缓缴期限内不作为逾期记录报送征信部门，已报送的予以调整。

鼓励REITs创新。政策鼓励各商业银行探索发行房地产信托投资基金（REITs）产品，帮助房地产企业盘活存量资产，拓展多元化融资渠道，同时对于本市首单发行成功的商业银行给予适当奖励。据悉这也是全国首个对银行REITs创新明确奖励的政策，体现了长春对于REITs创新的肯定和支持。

创新购房补贴政策。政策指出继续执行《关于印发留（来）长人才、进城农民购房补贴和发放消费券工作方案的通知》（长府办明电〔2021〕25号）、《关于调整落实人才和进城农民购房补贴政策的通知》（长府办明电〔2021〕42号），对符合条件的应届毕业生、留（来）长人才和进城农民予以购房补贴。探索购房补贴转为个人按揭贷款分期补助，营造拴心留人的良好环境。这意味着长春在购房补贴方面，不是单纯的资金补贴方式，而是或将和月供进行结合。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，长春是本轮疫情受到冲击较大的城市，所以此次“长20条”内容也具有非常好的典型性和示范性。此次长春在一些常规政策的基础上，提出了很多创新性的内容，都是值得全国其他城市的学习和借鉴的。尤其是在预售许可标准的灵活调整、REITs的创新鼓励、购房补贴以补贴月供为方式等，都是全国其他城市没有的政策。此类政策的发布，也说明长春政策的务实和精准。

长沙：首套商品住房网签满4年可购买第二套商品住房

5月6日，长沙市住房和城乡建设局官方消息，即日起，长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。房屋购买时间的认定既认网签备案、又认权属登记。

根据长沙在2018年推出的“反炒房”政策规定，此前长沙市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后，才可以购买第2套商品住房。2019年，针对一些因为项目烂尾、多年未办理不动产权属证明导致没有资格购买第二套改善型住房的情况，长沙又规定网签满6年才可购买第二套房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次长沙的政策具有非常强的信号意义。过去几年长沙实际上是作为全国稳房价的标杆城市进行宣传的，其稳房价工作确实值得肯定。“类似松动具有积极意义，说明长沙当前房地产市场的矛盾出现了变化，政策也会基于市场的变化而进行调整。长沙的做法，对于全国其他城市也是有启发的，即要基于房地产市场的供求压力和市场诉求，积极主动进行政策调整，以更好促进市场的健康发展。”

据《中国房地产报》报道，一季度长沙市商品房成交量同比下降30%以上。湖南中原研究院的数据显示，一季度，长沙内五区（芙蓉区、天心区、雨花区、岳麓区、开福区）新房累计供应133万方，比去年同期下滑30%，内五区新房累计成交152万方，比去年同期下滑45%。

四川资阳：调整住房公积金政策引导住房贷款利率下行

5月5日，四川资阳市住房和城乡建设局发布称，资阳市多管齐下推动房地产业稳增长促发展，并出台调整住房公积金政策、引导住房贷款利率下行、优化预售资金监管、开展中介机构整治、举办“网络+”房交会、引导促进车位销售6项措施。

其中，调整住房公积金政策包括：将双职工、单职工缴存最高贷款限额分别由50万元提高到60万元、35万元提高到40万元，首套、二套商品住房最低首付款比例分别由30%降低到20%、40%降低到30%，推行高层次人才“又提又贷”，最高贷款额度由50万元提高到70万元。明确民营企业可根据企业人才战略和自身经营情况，在5%至12%的范围内，执行各类职工差异化单位配缴比例。

引导住房贷款利率下行方面，召开资阳市市场利率定价自律机制联席会，传达房地产贷款利率调控政策，引导银行机构按照利率市场化要求，有序降低个人住房贷款利率，从4月14日起，首套房商业贷款利率由3月末的5.75%调整为4.9%，二套房由6.07%调整为5.4%，分别下调了0.85和0.67个百分点。

房地产调控进入密集优化期

此外，网传浙江金华也于5月6日放松限售，对此浙江省金华市住房和城乡建设局相关工作人员回应称调整内容属实，不过正式文件并未下发。据悉，这次限售调整政策主要为新房由此前“取得《不动产权证》满三年后方可上市交易”调整为“自合同备案之日起满三年后方可上市交易。”这意味着，一手房限售从合同备案当天开始算，而目前多地普遍是按照出房产证的日期开始计算。

中原地产统计数据显示，2022年前4个月已有近110个城市发布了稳楼市新政，发布调控政策城市数量创历史新高。5月以来各地因城施策开始有所深化，调整范围从三四线城市拓展至重点二线城市，政策松绑维度也有所延伸。

此前在4月29日，中央政治局会议释放“稳楼市”重要信号，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

新华述评促进房地产市场平稳健康发展，全面贯彻落实中央政治局会议精神，要守住定位，因城施策，在调控的精准性上下功夫，有效管控重点风险，做好“稳”字大文章，采取综合措施促进房地产行业步入良性循环。

中指研究院表示，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。

此外，中指研究院5月9日数据显示，上周楼市成交量同环比均下降。一线城市中广州环比降幅较大，为98.89%；上海次之，环比降幅为68.33%。监测的7个代表城市整体库存环比上升1.52%，其中深圳升幅最大，为6.4%。

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