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解局 | 繁荣观山湖与被挂牌的金茂股权

2020-09-28 00:31:59来源：观点地产网

每一座城市，都有一个能代言发展高度的核心区域，如纽约的曼哈顿、东京的银座、上海的陆家嘴——在贵阳，这个地方叫做“观山湖”。

观山湖是贵阳“北拓”战略的主战场，这里汇集了贵州国家高新产业园、观山湖区“政治、会展、金融”三大中心、轨道交通等优质城市功能配套。

承担着“城市中心区”功能的观山湖是繁荣的，也是忙碌的，这里是地产商们聚集的中心地带，也是投资客奔赴的热土，进场的故事每天都在上演。

但有人进来，也总会有人离开。

9月27日，据北京产权交易所披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理（重庆）有限公司，拟挂牌转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权，底价待定。

贵阳黔茂是金茂·观山湖城市综合体的项目公司，该综合体实际面积为17.92万平方米，计容建筑面积达到51.03万平方米，于去年12月30日以20.83亿元的价格成交。

如今，270天时间过去，观山湖项目共获得四张预售证，且部分项目开始销售，似乎处于正常的发展轨道当中，眼看着就要进入收成阶段，但金茂选择在此时挂牌项目公司股权。

进退之间，或许源于金茂的账本计算，又或许是因为资金的利用。

被挂牌的贵阳项目

金茂对观山湖项目寄予厚望，公布案名那天，金茂贵阳在官微写下“一个名字，将两次改变贵阳”等语句。

金茂与观山湖的故事，要从去年末开始说起。

2019年12月30日，金茂西南成功拿下观山湖区境内G（19）092号地块，该地块的规划用途为商业(15%)、居住用地，容积率为1.0-2.5，起拍价为20.50亿元。最终，金茂西南以20.83亿元价格拿下上述地块，成交楼面价为4081元/平方米。

拿地之后，金茂观山湖项目沉寂了一段时间，直至今年5月项目公布案名后再度进入媒体的镁光灯之下。

7月21日，金茂·观山湖城市综合体获预售证1张，建筑面积为2.68万平方米，获192套住宅入市；随后两个月时间，金茂再次获得三张预售证，最新一张为9月3日拿下。

也就是说，拿地不到十个月时间，项目已经获得四张预售证，进入销售阶段。

根据合富辉煌贵州公司披露，7月20日单周，贵阳九区商品房备案量为18余万平方米，成交金额17.6亿元，其中，金茂观山湖项目开盘一周以1.02亿元成交金额位居榜首。

最新数据显示，8月份，贵阳九区商品房备案量接近97万平方米，总计备案套数9256套，成交金额超过97亿元，备案量环比上月下降9%。其中，金茂观山湖项目8月单月销售4.67亿元，位列成交金额排行榜第三位。

进展似乎一切如常，且销售情况领跑当地楼市，但金茂却在即将收成时部分退出上述项目。

一个好的故事总是需要反转。

9月27日，北京产权交易所公布了贵阳黔茂60%股权转让的预披露信息，预披露日期截至10月29日，项目公司转让底价待定。

对此，分析人士表示，此类企业在拿到预售证情况下，依旧出售项目公司，不排除是因为贵阳市场降温，导致企业信心不足。

事实上，贵阳楼市曾经有一段高光时刻，但近两年开始走入了下坡路。

2017年前后，随着贵州金融城的面市，以及各大金融机构和大型企业、大量政府机关部门的入驻，观山湖一下成为了地产价值洼地，而金融城更是成为了周边各大项目最大卖点。

许是看到了观山湖的机会，融创、恒大、华润、中铁、保利等房企纷纷进军。据观点地产新媒体查询，贵阳房价曾在2018年达到超1万元的高峰，但自2019年开始，该地区楼价有所下跌，目前不到9000元/平方米。

“目前贵阳房价已经跌了1000多了，但这不是终点，预期接下来这个地区的单价还会继续下滑。”上述分析人士提到：“金茂拿地单价比较低，中海、华润等企业可能更难熬。”

以近期拿地房企为例，华润去年拿下白云区地块，离观山湖非常近，楼面价7053元/平方米，而今年4月，上述项目开盘均价为1.1万元/平方米。

同时，融创以5892元平方米价格拿下华润旁边地块；而中海则在观山湖区内拿地，楼面价7639元/平方米，对比金茂4081元/平方米楼面价，要高出不少。

也就是说，当贵阳楼市环境降温，叠加疫情影响，华润、中海拿地价格要比金茂高得多，能够从项目当中获取的利润逐渐被压缩，甚至亏损，这对无疑会大大打击企业的信心。

或许，金茂出售观山湖项目股权，是因应贵阳楼市现状的一种调整。

金茂的买卖逻辑

“项目拿到预售证，但销售并不代表回款，销售回款需要一定时间，回笼资金比想象当中要难，出售股权相对而言更快一点。”分析人士认为。

对中国金茂而言，一方面，该公司产品偏高端，受调控、市场环境影响比较大；另一方面，城市运营项目体量大、周期长，在这种结构下，金茂资金压力也会大大增加。

截至上半年，金茂货币资金共有281.27亿元，其中受限制资金77.66亿元，而短期债务为338.08亿元，长期债务为650.20亿元，存在短期偿债压力。

因此，在楼市小周期当中，企业寻求回笼资金填补现金流，出售子公司和项目股权或许是最快的办法。

挂牌观山湖项目公司60%股权之前，金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司也挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权，而福州兴茂为福州滨海新城项目的操盘公司。

据观点地产新媒体不完全统计，年内，金茂已经挂牌了旗下七家子公司股权；中报显示，上半年出售子公司收益为5.26亿元，但按照已披露挂牌底价项目来看，通过出售子公司回笼的资金预计超过20亿元。

事实上，在当下降温周期中，通过出售股权从而退出项目是比较常见的融资手段，这种退出可以帮助企业迅速回笼资金，从而改善现金流、降负债，对企业资金面改善起到积极作用。

“当然也不排除此类项目后续操盘空间小，企业认为持股的性价比不高。”分析人士进一步表示，企业退出项目后，可以将资金转投到更优质项目当中，金茂的逻辑或许也是这样。

据观点地产新媒体获悉，上半年，该公司新增二级土储583万平方米，截至目前拥有总土储9069万平方米，其中二级部分6431万平方米，剔除不可售后5630万平方米，城市运营项目大概占比31%。

而在观点指数公布的《1-8月中国房企新增土地储备报告》中，金茂累计拿地1595.5万平方米，位列排行榜第八位。同时，八月末，中国金茂完成增发3.49亿股股份，并表示打算将募资金额的30%用于土地收购。

一边出售项目公司，一边保持强劲的拿地势头，金茂或许意在调整公司资产、缓冲楼市降温带来的损失并改善资金面。

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