观点直击 | 合景悠活IPO发布会孔健楠等谈未来在市场开拓上会

2020-10-19 03:41:21来源：观点地产网

6月底递表，10月初通过聆讯，如今召开IPO发布会，孔氏兄弟顺利地一步步把旗下的物业平台推向资本市场。

10月18日下午，合景泰富旗下分拆的物业管理公司合景悠活召开新闻发布会，宣布于香港联交所主板上市计划。此次合景悠活全球发售初步发行共3.83亿股股份，当中包括国际配售3.45亿股股份，以及在香港公开发售共3834万股股份，即分别占发售股份总额约90%及10%。

发售价方面，最终合景悠活股份的售价介乎每股7港元至8.13港元，集资总额最多31.17亿港元，这与此前市场所传消息相差无几。同时，此次合景悠活引入多名如高瓴资本、奥陆资本、嘉实投资等基石投资者。

以每股7.56港元发售价假设，此次合景悠活全球发售可获的所得款项净额约27.56亿港元，其中将有约60%将用于战略性收购及投资机会，以进一步增加市场份额。

现场，孔健楠等一众管理层讲话简洁，但是共同透露出来一个信号：合景悠活要提高发展速度，增大市占率。

与母公司：不是依赖关系

几乎每一个房企分拆出来的物业企业，都免不了被市场考量它的关联性与独立性。

合景悠活最早于2004年开始发展，截至2020年4月30日，合景悠活分别在中国38个城市以及自治县管理109个住宅物业，以及在9个城市跟自治县管理30个商业物业，总在管建筑面积为2210万平方米。

这样的在管规模与鑫苑服务、宝龙商业相当，在目前上市的物管企业中并不算靠前。

一个物管企业起步的基础多大，往往取决于背后的母公司。当然，资本市场往往期望看到母公司直接带给一家物管公司的业绩保证，但也要求物管公司能够摆脱依赖性，自己寻找外拓能力。

早在合景悠活披露招股数据时，过于依赖母公司就成为诟病之处。数据显示，在过去三个年度中，2017、2018年其收入来源全部来自于合景泰富旗下项目。

自2019年，合景悠活开始为第三方物业发展商开发的物业提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务。"体现在报表上，2019年11.25亿元收入里，来自合景泰富的比例降至91.8%。

截至招股书披露的2020年前4月，合景悠活营收约4.27亿元，其中合景泰富占比为90.2%。

针对这一问题，发布会上管理层表示，合景悠活与合景泰富是互利互补的合作关系，不是一个依赖的关系。

其认为，合景悠活能为合景泰富提供一个量身定做、稳定、高质量的服务基础，同时后者也为其持续发展提供了源源不断的交付物业，未来也会持续跟合景泰富保持合作关系。

"但同时，公司会通过收购、招标来加大、拓展第三方业务，使业态更加多元化。"管理层披露了目标，未来第三方未将占了整个管理面积大概40%左右。"其称，未来3年至5年是一个拓展的窗口期。

脱胎于母公司的印迹，也可从业态组合、盈利水平等方面窥见。

与宝龙商业类似，合景悠活主要经营着住宅及商业两种业态。和住宅项目相比，合景悠活在商业地产方面规模要小了很多，截至2019年住宅和商业的收入占比为7:3。会上公布，截至4月份，住宅与商业的占比为68:32。

这背后便与合景自2014年开启的商业地产之路有关。从关联性看，在合景悠活管理的30个商业物业中有25个为合景泰富关联方提供，占比为83%。

相比住宅物业而言，商业物业收入坪效明显高了不少，这也拉高了合景悠活的盈利水平。管理层在会上披露，截至2020年4月30日，合景悠活住宅物业水平为2块/平方米/月，则商业为19元/月/平方米。

受益于此，加之社区增值服务的比例提升，合景悠活整体毛利率从2017年的22.5%升至2018年的27.8%，继而增长至去年的37.3%。截至今年4月末，其毛利率到达39.2%。其中，住宅物业毛利率为35.6%，商业物业为47.2%。这样的毛利水平位于物管行业上游。

后续如何保障盈利水平？执董兼财务管理中心总经理杨静波对观点地产新媒体表示，公司会继续拓展增值业务等各类业务类型的收入来源，并且优化业务组合；同时，合景悠活会继续推进成本控制的措施，而且通过IT的赋能使得成本结构进行进一步的优化。

于收并购：未来会进取一些

在合景悠活之前，已有二十余家房企分拆物管上市，这时候踏入上市之列似乎并不算早。

尽管如此，现场管理层则多次表达了对当下物管行业的信心。针对目前物业管理行业内的竞争情况，行政总裁孔健楠对观点地产新媒体表示，物业行业这十几年的发展还是比较迅速的，但从整体来说，物业行业的市场集中化占比还是比较低的，特别是商业物业，包括商业运营。

"所以在整个市场，我觉得还是有很大的提升空间，份额也比较大。"孔健楠称。

至于如何提高市占率，杨静波称，公司目前的目标重点就是如何提升未来的发展速度。这其中，收并购是其认为非常重要的途径，可以借此实现公司的快速扩张。

杨静波介绍，自2019年开始合景悠活加大对第三方项目的扩张力度，并且已经建立了完善的项目筛选。未来，公司在整个市场份额开拓方面会更加地进取一点。

观点地产新媒体总结而出，合景悠活对于收并购的标的有着包括盈利水平、管理团队、区域覆盖、业态互补、文化认同五个方面要求。

如区域覆盖方面，"我们希望看中的收并购项目，是在已有的四大区域，且能跟我们形成良好的协同，并起到规模效应。"同时，其提到在未来并购的市场上，合景悠活会注重一定份额的公建项目。

在发布会上，合景悠活也透露出对于布局区域的想法。据悉，与母公司的布局有关，目前合景悠活较大部分的物业项目均位于大湾区，占比接近40%左右。

对此，杨静波称，虽目前深耕大湾区，但公司也在同步继续增加在长三角、中西部、环渤海三个片区的发展。"希望未来能减少对个别地区的依赖，还有地方经济周期，以及市场波动的影响，有效地降低我们的营运风险。"

不过，可以看到合景悠活的布局扩张或也将依赖于合景泰富的步伐。会上，管理层就举例称，截至目前、合景泰富集团将业务拓展到华东，中西部，华北，以及华中城市，合景悠活也会借助集团广泛的业务据点在对应的地区进行发展。

而对于此次招股及分拆后的估值，管理层则表示非常有信心，且目前招股的市场反馈也是非常好。其称，随着未来国内市场消费升级的趋势，对提供中高端服务，以及物业管理+商业运营能力的公司需求常大，对于合景悠活是一个非常好的发展机遇。

"我们在未来的增长速度也会非常之快，这也为我们的股价表现提供一个非常好的基础。"

以下为合景悠活集团控股有限公司计划于香港联合交易所主板上市新闻发布会现场问答实录：

提问：过去合景悠活的物业管理服务收入比较依赖于母公司，管理层觉得有没有必要分散风险，在第三方方面有没有什么目标和占比？

管理层：合景悠活与合景泰富是互利互补的合作关系，不是依赖的关系。对合景泰富来说，通过十多年来的合作，合景悠活对于它的战略、发展情况是比较熟悉的，合景悠活能够为合景泰富提供比较量身定做的服务，可以提供一个稳定、高质量的服务。这是一个方面。

第二，合景泰富拥有比较雄厚的土地储备，以及持续的拓展，交付给公司的一些高端的住宅和商业的物业，这是一个组合，为合景悠活持续发展提供了源源不断的物业，也为我们的发展打下了基础，这个也是合景悠活一个重大的增长机遇。

第三，合景悠活未来会持续地跟合景泰富保持合作关系。同时，合景悠活会通过收购、招标来加大、拓展第三方业务。通过收购一些比较好的物业公司，使我们的物业类型，包括业态更加多元化。

未来我们的目标，第三方我想应该占了整个未来的面积大概60%左右，未来3年-5年之间，我想这段时间由于是一个拓展的窗口期，整个拓展的机遇也比较大，当然我们会慎重地考虑评估这些比较好的物业公司或标的物来增加市场份额。

提问：公司集资的用途大部分用于战略性的收并购及投资机会，公司有没有什么收购目标，对收购目标有什么影响？

管理层：公司目前在看非常多的收购目标，我们对于收并购的目标有以下几点要求：第一，要求目标公司的盈利情况是非常良好的，我们也定了一个目标的利润率，同时要求它在法律方面是合规的。第二，我们会看它的管理团队，希望管理团队在行业内拥有丰富的经验，同时能力是卓越的。第三，我们希望看的收并购项目在已有的四大区域，能跟我们形成良好的协同，并起到规模效应。第四，我们原先的时候主要是以住宅还有商业为主，在未来并购的市场上，我们会看一下有一定份额的公建项目，希望未来跟业态形成互补。

最后，物业管理公司是以人为主的，所以我们要跟对方收并购的目标公司的管理人员进行交流，希望他认同我们合景悠活的文化。

提问：在分拆完成以后，合景泰富和合景悠活的权益将转变为姐妹公司，未来管理层将如何提升两家公司的估值？

管理层：合景泰富是做地产开发的，合景悠活是一个物业管理，所以是两个公司，主营业务都不同，对两个公司的估值，大家都做好自己的工作，专注于自己的主营业务，这个是对估值最好的。

另外，整个公司的市场份额是比较大的，这两家公司是一个开发，我们合景悠活是一个管理物业，包括运营，未来在整个市场份额开拓方面会更加地进取一点，拓展更加多，我相信只要做好自己的主营工作，增强投资者的信心，两个公司的估值都是比较好的，管理层对公司的估值情况还是比较有信心的。

提问：近期内房普遍遇上融资较为困难的局面，房地产行业收紧，是否会影响公司未来的增长呢？

管理层：其实对于房地产来说，国家每年的政策都有，出发点还是对整个房地产行业的健康发展来规范，其实也有好处，从这点情况来看，我认为，好的公司的融资是没有问题的，也是没有困难的，它只要做好自己的业务，整个的风险评估，包括整个风险控制做的比较好，我觉得公司的发展在融资方面是比较容易的。

合景泰富的负债率在同行来说还是比较低的，所以，我认为，在整个融资方面不存在一些影响，在物业方面，合景悠活在这方面也是现金流为正，在融资方面不会有这个问题。公司整个层面好了，这方面的影响不是太大。

提问：近两年间，公司毛利率提高了15%，未来如何稳定高毛利，维持自身基本的盈利能力呢？

管理层：公司首先会继续拓展增值业务等各类业务类型的收入来源，并且优化我们的业务组合，并且通过高质量的服务水平，提升我们的定价和收入水平。与此同时，公司会继续推进成本控制的措施，而且通过IT的赋能使得成本结构进行进一步的优化，会采取持续的措施保证毛利率的健康和稳定的发展。

提问：各大内房开发商均纷纷拆分物业管理公司上市，管理层如何看待内地物业管理的上市呢，对公司自身的市占率是否有任何的目标？

管理层：我稍微补充一点，我们认为这个市场非常大，所以，我们未来公司的成长空间是很大，第二，合景悠活的定位是中高端的物业服务及商业运营公司，我们本身在物业服务+运营的能力都非常强，未来随着整个国内市场消费升级的趋势，我们相信，对这种类型的中高端服务，以及物业管理+商业运营能力的公司，其实需求是非常大。所以，我们认为未来对我们公司是一个非常好的发展机遇。

对于未来公司的市占率方面，因为刚才我也谈了市场非常大，公司更多提出对发展速度的要求，在市占率方面，我们目前没有非常明确的要求，未来考虑如何提升我们的发展速度，增大我们在市场的占有率。

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