年报观察 | 富力改善债务 但新压力来自销售端
2023-04-03 08:35:09来源:观点网
观点网 富力地产并不是从债务危机中苏醒得最快的企业,但它至少已经缓了过来。3月31日晚间,该公司如期发布2022年财年业绩,就目前来看,不少暴雷房企已经失去了这个能力。
(资料图片仅供参考)
富力地产曾被认为是国内面临最严峻债务压力的企业之一,但其应变效率惊人。
得益于本身拥有较强的独立性——没有同一系统内的多元化上市平台,同时过去一直坚持高权益项目运作,富力在资产出售和推动债务谈判上没有太多阻力,所以能抓住疫情窗口期谈成两份对己方十分有利的债务展期方案。
在摩根大通的协助下,富力首先在去年7月将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据,合并置换为三笔票利均为6.5%的新票据,再全部展期3-4年。
后于11月,富力再成功与境内债权人谈妥,将8笔境内公司债还款期限整体延长3年以上。
总额约人民币467亿元的到期债务获得重组和延期,富力地产成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业,但代价是正常生产经营受到极大影响,主要体现是持续性暂停拿地、交付面积锐减。
摆在富力地产面前的现实是,如果不能在有限的时间内重拾活力,僵局仍然难解。
债务压力打击营收
2022年富力地产的工作重心还是围绕着债务管理进行。
由于该公司目前还未能在境内信用市场内恢复名誉,融资渠道堵塞是一大痛点。资料显示,富力地产年内新增的银行贷款仅有11.2亿元,因此出售资产继续成为主要流动资金来源。
过去一年,富力地产的相关动作包括:12.45亿元完成出售北京、福州、镇江3间酒店;将海南海口大英山项目以10亿元价格出让予力量发展;
以9570万英镑约合8.4亿元,出售伦敦Vauxhall Square项目给远东发展(一次“明股实债”式借款,利率测算约11.4%);同时,与张松桥交易向前者出售了伦敦One Thames City项目50%权益,收回现金22.8亿元。
根据公告,富力地产全年通过资产出售大概回笼约49亿元现金。
这使公司管理层将集团有息负债从2021年末的1288亿元轻微降至1267亿元。如果算上预提费用及其他应付款项,则大约有1351.1亿元硬性债务。
与之对应,富力地产截至2022年末的现金总额(包括受限制现金)仅有123.01亿元,令现金短债比只有0.24倍。而剔除受限制现金101.24亿后,富力立即可动用的现金为21.77亿元。
在这一层面,考虑“三道红线”的影响对富力地产短时间内来说没有任何意义,除现金短债比外,其年末的资产负债比率仍高达170.8%。
流动性危机明显削弱了富力地产的交付能力。资料显示,2022年富力只成功交付了326.1万平方米物业,相较2021年同比减少了超过六成。
受此影响,富力地产同期内物业发展产生的收入从上年度的690.01亿元减少58%至290.30亿元。同时,受疫情影响投资物业租金收入减少21%至8.46亿元;酒店营运收入也从50.70亿元减至41.40亿元。
这推动富力地产2022年营收跌到352.92亿元,同比下降53.7%。
就算因为销售下降,销售及营销开支下降幅度达62.6%,主要大头支出物业销售成本从635.81亿元降至276.38亿元。
另一方面,期内富力以各种原因流失了8045名雇员,同时相信也实行降薪,帮助行政开支下降27.3%至43.65亿元,办公费用、雇员福利开支等也有不同程度的减少,让总销售成本降低至313.66亿元,毛利扭亏为盈到38.27亿元。
但仍然抵挡不住各种一次性损失的影响,包括投资物业公允价值(亏损)从正6.88亿元变为19.5亿元;出售附属公司收益从8.02亿元到亏损808万元;出售联营公司及合营企业若干股权的(亏损)从正949.3万元降至负15.52亿元;加上汇兑损失达到59.17亿元。
于是2022年富力地产净利润亏损录得157.79亿元,归母亏损157.37亿元。
前景明朗度不高
一家正常运营的企业自然不能光靠出售资产度日。
只是富力地产没有精力光顾招拍挂市场,更枉谈收并购。2022年富力全年未有新增拿地,仅通过广州城市更新项目转化了13.3万平方米土地。
富力地产未来发展的确定性在于其4708万平方米的可售土地储备。根据公告,这批土储开发总值约为人民币6400亿元,当中超过55%位于终端用户需求依然强劲的一线或二线城市。
旧改方面,截至最近一次披露数据,即2021年上半年富力可供发展的已签约旧改项目58个,可售面积3700万平方米,可售货值超1万亿元。但在资金捉襟见肘的情况下,富力可能暂时只会“抢救式”开发位于华南特别是广州的旧改。
去年8月末,富力地产引入招商蛇口作为战略伙伴,双方瞄准且准备盘活的正是富力位于华南的城市更新项目。
剔除旧改的影响,富力地产公布截至2022年末能够维持的发展中项目约104个,总可售面积1720万平方米,预计能在2023年内预售的货值约1250亿元,按照40%去化率能够形成500亿元销售,而按照50%去化率则能达到625亿元。
只是富力地产新一年的合约销售能否恢复到这一水平,还是未知数。资料显示,富力地产2022年合约销售降幅68%。而2023年1月销售收入为13.5亿元 同比下降70.6%;2月份销售收入21.1亿元,同比下跌超过五成。
新增融资受阻叠加销售复苏缓慢,富力地产紧绷的现金流依旧脆弱,其1351.10亿元债务中,约513.34亿元将在一年到期,而且上一年的款项也未尚能结清。
根据公告,截至2022年12月31日,富力地产未按预定还款日期偿还若干银行及其他借款155.90亿元,2023年第一季度的数据为19.63亿元。这289.87亿元借款已事实性违约或交叉违约。
预期富力地产仍需通过出售资产弥补资金缺口。据了解,截至目前富力拥有运营中的投资物业组合总建筑面积约188.23万平方米;92间运营中酒店,总建筑面积为409.2万平方米,市场估值约470亿元,它们均极有可能被摆上货架。
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观点网讯:3月31日,中国海外发展召开线上业绩会,管理层在介绍2023年目标时提及,今年集团系列公司合约...
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焦点精选!港今年2月的零售业总销货价值按年上升31.3%
观点网讯:3月31日,香港政府统计处公布,今年2月的零售业总销货价值的临时估计为331亿港元,按年上升31...
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新明中国延迟刊发2022年业绩,预期股票4月3日起停牌
乐居财经王敏3月31日,新明中国(02699)发布公告,潜在延迟刊发二零二二年年度业绩。公告显示,公司董事...
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天天热点!中青旅2022年营收64.17亿元 归母净亏损3.34亿元
观点网讯:3月31日,中青旅控股股份有限公司2022年年度报告。报告显示,2022年该公司实现营收64 17亿元...
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国泰君安东久新经济REIT报告期内收入3485.78万 净利润1837.9万
观点网讯:3月31日,国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金发布2022年年度报告。据观点新...
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每日速读!世茂服务叶明杰:世茂集团不会出售世茂服务,更加支持轻资产业务发展
3月31日,世茂服务公布2022年业绩。报告期内,世茂服务(873 HK)非业主增值服务占比逐年下降至6 1%,...
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中州期货数字化转型重塑展业模式
上证报中国证券网讯期货公司数字化发展逐步走上快车道。从企业内部管理到客户服务,数字化技术正在深刻...
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天天即时看!红土盐田港REIT2022年收入1.18亿元 可供分配金额8694.76万元
观点网讯:3月31日,红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布了2022年年度报告。观点新媒...
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剑三吧818千里送渣女
剑三吧818千里送渣女,送什么,有什么意思。是送花就是,送一个三百多块钱就行,有的就只说一个,送个花...
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一嗨租车3月营收增长超65% 旅游市场强劲复苏
上证报中国证券网讯(记者邱德坤)近日,直营出行服务供应商一嗨租车发布《2023春季自驾游趋势报告》显...
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重庆万汇中心商业用房(裙楼)将拍卖 评估价9.53亿起拍价6.67亿
观点网讯:3月31日消息,根据淘宝网司法拍卖网络平台,将对重庆市江北区北城天街38号商业用房进行公开拍...
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环球时讯:当代置业推迟公布2022年报 称将在6月30日前刊发所有未发财报
观点网讯:3月31日,当代置业(中国)有限公司公告,称将延迟刊发2022年业绩报告。观点新媒体了解,当代...
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【报资讯】郑州市首家科技类校外培训机构获批成立
3月31日,荥阳市多乐创智科技培训有限公司拿到了荥阳市科工信局审批的办学审核同意意见书,成为郑州市首...
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天津市河东区税务局举行“第32个全国税收宣传月暨税法进校园”启动仪式
今年4月份是全国第32个税收宣传月。3月31日,天津市河东区税务局在天津市第七中学举行“税收宣传月暨税...
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【新要闻】杭州临安:公积金贷款二套房首付比例不低40%
乐居财经张林霞3月31日,据杭州临安发布,临安区出台房地产市场健康有序发展意见。据悉,优化公积金支持...
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花样年控股:现有债务工具59.5%持有人已加入重组支持协议
乐居财经王敏3月31日,花样年控股(01777)发布公告,此前公司已与发行本金总额为40 18亿美元的若干主要...
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视讯!IPO研究 | 2022年工业盐消耗量达1.06亿吨
文 乐居财经研究院孙肃博3月30日,金盛海洋科技股份有限公司于上交所递交招股书,对盐行业的发展态势及...
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世界微资讯!世茂集团延迟刊发2022年全年业绩,股票继续停牌
乐居财经王敏3月31日,世茂集团(00813)发布公告,由于2021年全年业绩及2022年中期业绩延迟刊发以及其各...
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焦点信息:黑牡丹:常高新解除质押3930.82万股,占总股本3.76%
乐居财经张林霞3月31日,黑牡丹(600510)发布关于股东股份解除质押的公告。截至2023年3月31日,黑牡丹(...