全球快讯:观点直击 | 资产包扩充缓慢 顺丰房托冀望合资收购项目(实录)
2023-03-17 05:57:56来源:观点网
观点网 众多玩家入局物流赛道后,REITS赛道未来或将变得越来越拥挤,作为港交所“饮头啖汤”物流地产REITs的顺丰房托交出了上市后第一个完整年的成绩单。
(相关资料图)
3月16日下午,顺丰房托举行媒体业绩会,出席会议的管理层包括行政总裁兼执行董事翟廸强、投资总监康锦杰以及财务主管何思婷。
财报显示,2022全年顺丰房托收入达4.22亿港元,物业净收入达3.44亿港元,分别按年增长16.8%和19.3%;可分派收入达到2.22亿港元,按年增长1%;每基金单位分派总额为27.74港仙,派息比率为100%。
从2021年5月上市至今,翟廸强于会上表示,公司将资产包由60亿港元变成120亿港元的目标并没改变,但由于经历了金融市场动荡、疫情的影响,收购因为各种原因会推迟。
高出租率
顺丰房托四个物流项目保持着较高的出租率水平,整体出租率由2021年12月31日的95.8%增加至2022年12月31日的98.2%。
数据来源:企业公告,观点指数整理
据观点新媒体了解,香港青衣物业收入3.18亿港元,占总收入比例达75.4%,较上年贡献份额减少3个百分点;出租率由2021年的92.6%提高至2022年的97.3%。其中。65.9%的可出租面积乃租予顺丰控股股份集团租户。
佛山物业是为顺丰“量身订造”的项目,因而出租率保持在100%,收入达到5.47亿港元;芜湖物业上半年受到疫情冲击,出租率明显下滑,整年出租率有所回升。
作为上市后首个购入的长沙物业成绩亦不错,贡献了6.5%的总收入。2022年6月完成收购后,顺丰房托提升了其表现力和运营能力,于2022年12月31日的出租率增加至99.1%,估值也较收购时上升3.6%。除快递物流行业外,租户更涵盖餐饮、第三方物流及科技等行业。
有研究指出,生鲜电商与速冻食品消费或将成为我国冷链潜在爆发点。但冷库需求骤增下,能符合要求的物流仓供不应求。
顺丰房托引入食品供应行业的新租户在香港青衣物业内设置冷库设施;长沙物业亦有一个冷冻仓租给与饮食有关的企业。
“冷冻仓在香港方面的需求是持续增加”,翟廸强表示,公司会继续密切留意高标仓和冷冻仓的发展,新收购的项目里也会留意租客的需求。如果有这方面的特别需求,决定投资项目时会考虑是否有特定的需要。
物业估值方面,截至2022年底,物业组合总额为 73.78亿港元,按年上升了12.8%,主要原因是收购长沙物业。如若不计算长沙物业,物业价值按年上升3.2%。
由于市场租金上升,使香港青衣和广东佛山的物业分别在估值上升5%及2.4%(以当地货币计值)。而安徽芜湖的物业估值按年下跌了3.5%,是因为政府政策的改变导致其他收入减少。
在2021年度业绩会上,翟廸强曾表示,“目标是上市两年内将我们的总资产从现时的60亿扩大到120亿港元。”
于2022年12月31日,顺丰房托总资产为78.18亿港元,2021年底为70.1亿港元。距离5月这一上市两周年节点已经没有很多时间,完成上述目标显然不可能了。
翟廸强对此解释,金融市场动荡、新冠疫情的影响,对各行各业或者顺丰房托的投资步伐是有影响的。“我只可以说我们当时订立的目标希望将资产包翻一番的目标没有变,但是时间表方面因为各种原因会推迟。”
他并未指出具体完成目标的时间,但表示顺丰房托会继续努力,与顺丰集团合作研究如何增大整体的基金资产规模。
合资扩募?
通过收并购可以实现快速的资产规模增大。
翟廸强透露到,顺丰房托将更加专注大湾区和成渝地区,以及发挥顺丰集团在这些地区的业务优势,去寻找新的投资目标。
顺丰集团在这些地区已有项目完成开发、在营运,有些是在建中,在未来一两年会落成。翟廸强称,“现时看到顺丰集团是有足够资产使我们达成目标,但更大的问题是我们这个房托基金在未来有多少融资能力去收购这些项目?”
翟廸强表示,目前做股本融资是非常困难,因为顺丰房托基金单位价格偏低,短期内暂时不会考虑通过增发基金单位去融资,所以首先考虑的是在银行借贷方面有所增加,也希望通过与不同银行的友好关系增加贷款。
截至2022年底,顺丰房托的资产负债比率(总借款占总资产的百分比)为33.9%,而总负债占总资产的百分比为45.5%,2021年12月31日则为41.6%。受限于房托基金50%借贷比率,顺丰房托也不可能“一口吃成一个胖子”。
处在金融市场较为波动的环境下,利息上升情况导致融资成本的提高,也影响着分派。
数据来源:企业公告,观点指数整理
不难看出,利息支出占可分派收入的比例由2021年的15.95%增长至2022年32.99%。
2023年HIBOR狂飙情况并未见到有暂停的迹象。今年1月,顺丰房托发布了作为基金管理人的费用将会以发行新的基金单位进行收取。如果运营不理想或融资成本猛增,这个方案可以维持基金分派在一个比较稳定的水平。
除了银行贷款,顺丰房托也希望寻找一些合作伙伴,合资收购项目。
对于合资项目将会是大股东还是小股东的疑问,翟廸强表示,顺丰房托与一些企业或私募基金有过初步接触,还没有开始谈具体条款,但作为房地产信托基金,只要按照守则要求能够做到有一个实质的管理时,顺丰房托占的合作项目比例是非常有弹性。
“短期内,我们会通过收购新项目降低风险,但仍然觉得租客质素非常重要。” 翟廸强称。
报告期末,顺丰控股股份集团租户占了可出租面积的78.8%,并于年度内为总收益提供约74.1%的贡献。
翟廸强表示,顺丰集团是其一个非常有策略性的合作伙伴,他们租用顺丰房托的地方,顺丰房托提供好的服务,也希望继续租用其地方。“所以我们觉得在未来这段时间,顺丰集团作为一个主要租户这件事是会维持下去。”
以下为顺丰房地产投资信托基金2022年度全年业绩发布会问答实录:
现场提问:此前的目标是想将资产价值倍增,这个目标完成时限是否会延长?
翟廸强:我们两年前上市时定下将整个顺丰房托基金的资产包倍增的目标。从我们2021年5月上市到现在差不多2年,包括金融市场的动荡、新冠疫情的影响,对各行各业或我们的投资步伐都是有影响的。
我只可以说我们当时订立的目标,希望将资产包翻一番的目标没有变,但是时间表方面因为各种原因会推迟,到底是什么时候可以达到这个目标,暂时不是很适合去做一个指引,因为市场仍然很波动,但是我们会继续努力,与顺丰集团合作研究如何增大我们整体的基金资产规模。
现场提问:今年会否有注资或收购计划?会以何种形式应付资金需求?
翟廸强:在动荡的金融市场,要做股本融资是非常困难的,所以首先考虑的是在银行借贷方面有所增加,也希望通过与不同银行的友好关系,可以增加他们对我们的贷款。
但银行贷款方面会有一个限制,因为始终房托基金的规定是最高的借贷比率只可以到50%。所以我们也会开始与不同的潜在的合作伙伴研究合作收购,可能组成合资公司收购项目,让我们用同样的资金可以收购更多的项目,壮大我们整个资产包的规模,让投资者可以继续有一个稳定增长的基金单位分派。
现场提问:公司会关注大湾区和成渝地区,顺丰集团在有关地区有多少项目可供考虑?收购上有什么具体要求?
翟廸强:集团的公开年报、公开资料有披露,集团在这些地区已经有些项目开发好、在营运,有些是在建中,在未来一两年会落成。
现时看到顺丰集团在这些地区的资产是足够使我们达成资产包翻倍的目标,但更大的问题是我们在未来有多少融资能力去收购这些项目?除了考虑银行贷款,我们也希望寻找一些合作伙伴合资收购,更快地达成目标,收购更多的项目。
我们与一些企业或私募基金有过初步接触,还没有开始谈具体条款。但作为房地产信托基金,我们只要按照香港房地产信托守则的要求,能够做到有一个实质的管理时,我们占的合作项目比例是非常有弹性的。
现场提问:现在大部分物业都是租给顺丰集团,未来有没有计划让租户基础更加多元化?
翟廸强:关于租户组合方面,主要是看租户本身的质素。现时4个物业里,顺丰集团占了超过70%的面积,也为我们提供了接近80%的租金。在短期内,我们会通过收购新项目降低风险。
顺丰集团是我们一个非常有策略性的合作伙伴,他们租用我们的地方,我们提供好的服务,我们也希望他们继续用我们的地方。所以我们觉得在未来这段时间,顺丰集团作为一个主要租户这件事是会维持下去。
现场提问:国内高标仓和冷冻仓供不应求,会不会考虑增加这方面的资产?
翟廸强:过去这五六年,中国在物流地产方面的投资是非常大的,各个省市都有不同规模的仓库在发展或已经发展得很好。但个别地区的物流仓的出租率其实不是太理想,有些地区的空置率超过20%都有。所以我们在找新的投资项目时也要很小心。
我们也留意到市场里高标仓的出租率相对来说会比较好、比较优胜,因为现时需要物流服务或者是物流仓储的租客的要求是相当高的,某些传统的旧式物流仓未必满足得到他们的要求。
冷冻仓的需求也是在增加的,这个增长来自于对于鲜活食品的要求。以香港青衣为例,除了本身有一个有规模的冷冻仓,也招揽了一个新租客,投放了不少的资金租给他们的地方建成了一个冷冻仓,这代表冷冻仓在香港方面的需求是继续增加的。
我们去年新收购的长沙项目有一个冷冻仓,是租给一个国外的与饮食有关的企业。我们会继续密切留意这方面的发展,新收购的项目里也会留意租客的需求,如果有这方面的特别需求,我们在决定投资项目时也会去考虑他们是否有特定的需要,包括高标仓或冷冻仓的需求。
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责任编辑:hnmd003
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观点网讯:3月16日,绿城房地产集团有限公司发布了关于2021年公司债券(第二期)(品种一)2023年付息公...
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186亿融资获受理,碧桂园融资解忧
数据显示,碧桂园2023年偿债压力不小,其中境内债205亿元,境外债26亿元
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当前速读:马明哲:中国平安未来可以保持双位数增长
观点网讯:3月16日,中国平安保险(集团)股份有限公司举行2022年度业绩发布会,董事长马明哲、总经理兼...
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焦点热文:建机制优服务 2022年河北县域特色产业集群营收达3.55万亿元
2022年,河北县域特色产业集群营收达3 55万亿元。其中,107个省级重点县域特色产业集群覆盖74个县(市...
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每日看点!中铁四局拟发行6.5亿元资产支持票据,申购区间为3.3%-4.3%
乐居财经王敏3月16日,据上清所,中铁四局集团有限公司发布2023年度第一期资产支持票据(科创票据)申购说...
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环球新动态:中国铁建房地产“20铁建房产MTN002”3月23日本息兑付,利率3.28%
乐居财经王敏3月16日,据上清所,中国铁建房地产集团有限公司发布2020年度第二期中期票据付息兑付安排公...
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速讯:华发集团拟发行10亿元超短期融资券,申购区间为2.80%-3.04%
乐居财经王敏3月16日,据上清所,珠海华发集团有限公司发布2023年度第六期超短期融资券申购说明。经中国...
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前海人寿举办2023年“3·15”消费者权益保护教育宣传周活动
本周,前海人寿保险股份有限公司(下文简称“前海人寿”)按照中国银保监会的统一部署和要求,以“共筑...
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当前看点!知识城集团12亿元中票将付息 利率3.97%
观点网讯:3月16日,北金所公开了关于知识城(广州)投资集团有限公司2022年度第一期中期票据的付息安排公...
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焦点精选!平安不动产15亿元中票将回售 票面利率仍为2.77%不变
观点网讯:3月16日,北金所公开了关于平安不动产有限公司2020年度第一期中期票据投资人回售选择权及发行...
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IPO研究 | 预计2026年植物保护产品行业市场规模628亿元,年均复合增长率5.5%
乐居财经研究院邓如菲3月15日,先正达集团股份有限公司(以下简称“先正达集团”)披露首次公开发行股票...
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中国平安:非常看好商办、长租公寓、园区类的不动产投资
观点网讯:3月16日,中国平安保险(集团)股份有限公司举行线上2022年度业绩发布会,董事长马明哲、总经...
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最新消息:余姚公布今年首批拟出让宅地清单 7宗地、总建面64.2万平米
观点网讯:3月16日消息,浙江余姚近日公布2023年第一批拟出让住宅用地清单,拟供应时间为2023年3月13日...
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世界热推荐:佳源服务早盘涨超7% 现总市值2.57亿港元
观点网讯:3月16日早盘,佳源服务涨超7%。截至观点新媒体发稿,佳源服务上涨7 69%,现报0 42港元,成...
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资讯推荐:青岛即墨旅投完成发行6亿元中期票据,利率为4.5%
乐居财经孙肃博3月16日,据上清所,青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司发布2023年度第一期中期票据发...
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无人零售潮退,友宝在线IPO之路未见曙光
乐居财经孙肃博3月16日,距离北京友宝在线科技股份有限公司最新一次递表港交所又过去了3个月,其上市之...
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快资讯丨北京石景山区将发放千万元购车消费券 最高补贴8000元
观点网讯:3月15日,北京石景山区商务部门信息披露,3月16日起,该区将正式启动“活力石景山乐购车生活...
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【天天播资讯】为什么月亮会发光的答案_为什么月亮会发光
1、月亮不会发光,而是反射太阳的光,属于反射光。2、月亮,也称月球,年龄大约有46亿年。3、它是地球唯...
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世界消息!里昂指积极扩充土储或有助越秀地产维持其业务的长期发展
观点网讯:3月16日,里昂发表报告指,越秀地产在具挑战的营运环境下,去年业绩表现强劲。即使缺乏短期催...
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全球热门:快讯:白酒股震荡走高,山西汾酒涨近3%
乐居财经兰兰3月16日上午,白酒股震荡走高,截至9:49,山西汾酒涨近3%,今世缘涨2 86%,泸州老窖、老...
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观点:盒马将在全国扩大配送范围 MINI店拟重启扩张
观点网讯:3月16日消息,盒马今年将盒马即将在全国扩大配送范围,并重启社区超市盒马MINI店的扩张,以填...
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精准蓄力,马力全开!宝龙商业增设6大城市招商中心
宝龙商业于今日进行组织架构调整,增设6大城市招商中心,在“重运营、强创新”的基础上,将招商作为核心...
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【全球快播报】后肖幕墙法人代表由钦惠忠变更为钦尧
?乐居财经吴文婷3月16日,江苏后肖幕墙装饰有限公司(以下简称“后肖幕墙”)法人代表发生变更,由钦惠...
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全球微资讯!罗曼股份经营范围新增光伏设备及元器件制造等
?乐居财经吴文婷3月16日,上海罗曼照明科技股份有限公司(以下简称“罗曼股份”)经营范围发生变更,新...
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禾赛科技:2022年全年实现营收12.0亿元,同比增长66.9%
DoNews3月16日消息(田小梦)今日,禾赛科技发布2022年第四季度及全年财报。数据显示,第四季度营收为4...
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世界消息!京城佳业:2022年净利增速放缓,资产负债率增至64% | 年报拆解
乐居财经邓如菲3月15日,京城佳业发布2022年度报告。根据报告,截至2022年12月31日止年度,京城佳业的总...
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环球快看:浦东发展“16浦集01”3月27日付息摘牌,利率为3.18%
乐居财经孙肃博3月16日,上海浦东发展(集团)有限公司发布2016年公司债券(第一期)2023年本息兑付及摘...
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环球讯息:兰州格兰云天大酒店项目正式签约 计划于2025年开业
观点网讯:3月16日消息,格兰云天酒店集团与兰州云阳房地产开发有限公司近日就兰州格兰云天大酒店项目正...
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每日简讯:快讯:方圆生活服务股价涨16.8%,总市值5840万港元
乐居财经兰兰3月16日,截至9:40,方圆生活服务(09978 HK)股价涨16 8%,报0 146港元,总市值为5840万...
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每日看点!迪尔化工研发费用率不足0.2%低于同行,毛利率逐年下滑
乐居财经王敏2月24日,据北交所上市委员会2023年第9次审议会议公告,山东华阳迪尔化工股份有限公司(以...
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观天下!万达酒店与神州控股签订昆山文华酒店等多项委托管理合作协议
观点网讯:3月16日获悉,万达酒店及度假村与神州控股近日在神州控股昆山科创园区签订万达文华酒店、高端...
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全球球精选!博闻科技3月16日快速反弹
以下是博闻科技在北京时间3月16日10:11分盘口异动快照:3月16日,博闻科技盘中快速反弹,5分钟内涨幅超...
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世界简讯:联合水务开启申购,应收账款及应收票据占营收比重达67.9%
?乐居财经吴文婷3月16日,联合水务开启申购,发行价格为5 86元 股,申购上限为1 2万股,市盈率22 96...