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环球通讯！地产化债启示录 | 封面文章

2023-04-04 09:39:10来源：乐居财经

文/乐居财经严明会

(资料图)

过去的半个月里，地产行业又热闹起来了。

许家印、孙宏斌和周忻，不约而同地干了一件事，分别拿出了债务重组方案，引发密切关注。

他们把公司的家底和盘托出，化债方案各有各的招，主要包括现金支付、以新还旧，债转股等方式。他们有一个共同点，以核心资产股权来抵债。

例如：恒大拿出了恒大物业和恒大汽车，孙宏斌拿出了融创服务，周忻拿出了克而瑞、乐居及天猫好房。

对于债权人来讲，它们最看中的是重组方案里的诚意，欠债者是否倾尽所能。不论是恒大、融创、易居，还是最早抛出方案的华夏幸福，它们都希望公司尽早解决债务问题。

让公司恢复可持续发展，债务人和债权人的目标是一致的。

经过这一轮债务危机，整个地产行业进行了一次洗礼，尤其是出险企业们，纷纷进行了深刻地反思。

前不久，在融创中国债务重组方案说明会上，孙宏斌称：“追求规模的惯性，让我们在投资上过于乐观和激进。”

无独有偶。4月3日，周忻也十分坦诚，“易居出现问题，和团队的专业度无关，是自己在战略把握和决策上出了问题。”

在债务重组的关键阶段，地产大佬们的反思与诚恳，为行业在复苏的道路上，无形中注入了信心与力量，也为处于磋商、酝酿阶段的企业，提供了化债的启示。

化债热潮

2021年下半年，恒大出现债务违约，犹如“中国版雷曼时刻”，掀开了房企暴雷潮的序幕。恒大的债务重组，牵动了整个地产行业。

在拖延了半年后，恒大2023年3月22日公布了债务重组方案。

恒大有两部分美元债，合共191.48亿美元。恒大给出了解决方案，一是1:1发行新的美元债，期限长达10-12年，年息则为2%-7.5%；二是新债期限为5-9年，余下部分债务与恒大物业和恒大汽车的股权挂钩票据组成。

在恒大之前，华夏幸福等房企，也发布了境外债重组方案。在华夏幸福49.6亿美元债重组方案内容当中，提到会先用现金偿还现有债券本金的1%，剩余部分才重组为三只不同类型的新债券，展期最长不超过8年，利息2.5%。

恒大之后，融创的境外债重组方案也在3月28日出炉。与此前多家房企的境外债重组无异，融创的债务重组方案，也主要集中在债转股、延长债务期限两个方面。

一方面，融创计划将债权人合计10亿美元的现有债权，转换为同等金额的9年期可转换债券。此外，孙宏斌这次也拿出了融创中国、融创服务两家公司股份进行债转股。

当前市场上，仍有不少房企正在推进境内、境外债重组。除了去年已完成内外债整体展期的富力之外，旭辉、中梁、祥生、奥园、龙光和正荣等房企的境外债务重组方案，正在不断寻求债权人支持。

近两年，地产风险蔓延，上下游产业链未能幸免，甚至受影响更为严重，房地产服务商易居企业集团深受影响，大量应收账款未收回。另一方面，它有大量的境外债需要偿还。

易居在4月3日公布了境外债重组计划，主要包括现金支付、以股抵债两部分内容。它通过股东供股方式，筹集4.8亿元港币来保障，甚至承诺大股东包销；同时，还把最核心的两块家底和盘托出，以克而瑞、乐居及天猫好房的65%股权抵债。

对于易居的这个方案，单一最大债权人阿里巴巴率先签署了重组支持协议。

集体的反思

“我们做的预判是到位的，但的确市场下行的困难程度，超出了预期，所以我们对自己交出的答卷，也不满意，会痛定思痛，总结反思。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上坦言。

在这轮周期中，碧桂园虽然没有暴雷，但出现了上市16年的首度亏损。莫斌的反思，进一步为行业敲响了警钟。

对于经历两次危机的孙宏斌而言，他的体会更深刻。在融创举行境外债务重组说明会，他发出了道歉声。

“现在回过头来看，还是不够坚决，虽然也强调稳健和利润，但是追求规模的惯性，让我们在投资上过于乐观和激进。比如2021年上半年，那一轮拿地。”老孙的坦诚，赢得了业界的掌声。

作为地产行业服务生的周忻，也深刻反思自己的战略决策问题，在化债上破釜沉舟。

两年来，易居遇到了前所未有的债务危机，流动性出现了困难，但周忻没有埋怨房地产市场大环境，他提到了三点反思：1、过于追求规模，忽略了账龄问题；2、房地产客户过于集中；3、虽是轻资产业务，但属于劳动密集型，在30000多人的减员上，付出了巨大代价。

易居出现今天的问题，周忻把责任全部归于自己。“和团队的专业度无关，是自己在战略把握和决策上出了问题。”

有分析人士表示，地产领域正处于化债的关键阶段，老板们能够主动站出来反思与担当，十分有利于债务重组顺利推进，给投资者吃下定心丸。

重组的诚意

林林总总的债务重组方案，只有诚意才能打动债权人。

大家在方案中，都提及债转股。但转股的底层资产，必须有足够的吸引力。从目前来看，房企们大多拿出代建、物管等轻资产等平台的部分股权，放在了与债权人的谈判桌上。

比如，华夏幸福基业物业、恒大物业、融创服务等资产，这些有相对稳定的现金流资产，成为以股抵债的优选。

周忻表示，易居要以最大的诚意快速偿付债权人。除了现金加两大核心资产债转股之外，还拿出重组资产的15%股权，用于激励经营管理层。这在诸多重组方案中十分罕见。

对于债权人而言，它们很债务企业的目标是一致的，只有让企业做到可持续发展，他们的债务才可能收回。

由于恒大和融创涉及的债务数量大，它们通过发新债的方式，用长达9年至12年的时间，去逐渐解决债务的问题。

易居直接选择了直接消债，确保债权人在较短时间内获得债券偿付。只要在重组生效日，易居所有未偿还的旧票据和可转换票据将被取消，与旧票据有关的所有担保和抵押将被解除。

作为轻资产公司，团队和业务是易居发展的两大核心，除了保留了营销代理的基石业务，地产大数据公司克而瑞及线上地产线上营销天猫好房和乐居的运营权还在手上。

但不论债务展期还是直接消债，债务人目的都是为了让公司能持续发展。

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