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环球快看点丨刚需性、改善性住房迎利好，2023房地产重点在这几个方向……

2023-03-07 17:40:17来源：金融界上市公司研究院

全国两会期间，房地产行业新动向成为各方关注的重点之一。

作为民生基础要素，房地产与人民群众的切身利益息息相关。会议指出，“建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”为后续房地产工作定下基调。

(资料图片仅供参考)

而2023年在保障房地产行业平稳发展的基础下，要“支持刚性和改善性住房需求”、“有效化解优质头部房企风险”、“扎实推进保交楼稳民生”的工作铺排，也明确了各方的工作方向。

事实上，自2022年中开始，从中央到地方，涉及金融、财政、行政等各个方面的多项调控措施的出台，暖风频吹，房地产市场止跌回暖迹象明显，随着行业形势以及经济形势的改变，房地产的格局也在悄然发生变化。

“房住不炒”没提不等于没有

2016年底，中央经济工作会议中首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后6年间，房地产行业政策以此为主基调，按需调动实施。

而在2023年政府工作报告中，房住不炒却未被提及，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，没有强调“房住不炒”，并不是退出了。在业内人士看来，房住不炒已经成为房地产行业的政策底线，是压实稳民生、稳发展的基础。

事实上，2023年初，住房和城乡建设部部长倪虹在2023年全国住房和城乡建设工作会议上已经重申，要大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。

中银证券(行情601696,诊股)分析，本次政府工作报告未提及“房住不炒”，未来预期政策仍将继续从行业供需两端发力。据其预计，预期未来将在房住不炒这一基调下，有更大范围的政策纠偏。

中指研究院同样认为，经过多年贯彻执行，“房住不炒”已经成为房地产行业中长期的政策基调，2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”基调下，供需两端政策均会有所侧重。

刚需性和改善性住房需求不容忽视

如何促进房地产市场平稳健康发展？会议提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善型住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。同时，药建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

从2019年到2023年，5年里，支持改善型住房需求的说法首次被写入政府工作报告当中。

“这充分说明，今年的工作重中之重是提振住房消费需求。” 易居研究院研究总监严跃进认为，相比保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是当下的“头号工程”。唯有把住房消费需求提振了，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等，才能真正得到解决。

李宇嘉认为，目前，住房消费的主体，或者说有切实需求的，就是3亿左右新市民、青年人。这部分人群已经进入了城市，但没有体面的住所，无法在城市“扎根”，也就无法享受到城市的公共服务。因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需的关键。

而事实上，据央行有关数据，到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除个别热点城市以外，绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线。今年，央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，至今已有近30城降低首套房贷利率下限至4%以下。

利好的暖风吹向行业，消费信心再萌芽。

根据国家统计局公布的数据，1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个，自2021年9月以来首次超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显，市场活跃度持续提升。

需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点，中指研究院认为，针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。

中国人民银行副行长潘功胜在国新办新闻发布会表示，近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性已有所上升。

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责任编辑：hnmd003

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