环球视点!拿物管换钱,出险房企杯水车薪
2023-02-20 08:47:05来源:乐居财经
文/乐居财经邓鑫妮曾树佳
奥园似乎有意在抢进度。
(相关资料图)
去年双十一刚过,它就在官微上发表了一篇题为《奋战50天》的文章。文中说到,在2023年到来前的50天内,准备大干一场。
从那之后,截至到目前,奥园在官微上,密集更新了12条有关“保交付”“复工”“抓生产”等内容的新闻,传递着不同寻常的信号。
郭梓文或许想一手盘活更多的项目,一手要现金流。而为了达成这两个目的,他除了抓生产之外,还亏本卖起了物业平台奥园健康,在试图借外力撬动旧改的同时,获得了2.56亿港元现金。
奥园健康的易主,是物业出售潮持续的缩影。自两年前,蓝光、亿达等,拉开卖物业股的序幕之后,就有地产商不断将培育许久的物业平台卖出去,换来现金,支援处在流动性困局中的地产。
地产老板们,原本是不愿轻易放弃手中的物业资产的,无奈大环境收紧,手头拮据,只能砸锅卖铁还债,以解燃眉之急。
然而,拥有轻资产属性的物业股,其资产体量难以和地产比拟,即便拿物业平台换钱,也是杯水车薪,挡不住地产债务压来的洪水。
房企面临的巨额短债,往往是拿物业换来的钱的数倍,甚至是几十倍之多。
纵眼望去,近几年卖物业的地产商,如蓝光、亿达、禹洲、祥生、中南等,大多都还没有脱离险境。
物业卖股潮
“奥园健康卖股,是迟早的事情。”不少投资者看着新闻,脸上却毫无半点惊讶。
他们觉得,中国奥园的流动性问题砸下来,碎片掉在了物业公司头上,这是意料之中的事。物企股权出售的齿轮早已转动,又有几家能够独善其身?
据乐居财经不完全统计,已经有20家物企股权被卖出或转让,有的部分出让,有的则是将控制权一股脑交了出来。
上市物企中,曾经的蓝光嘉宝和眼下的金科服务、奥园健康,都在资本市场易主。
其中,蓝光嘉宝已经更名退市,金科服务引入博裕集团作为第一大股东,保留了金科的品牌和上市地位,奥园健康如愿等来了国资接盘,中国奥园股份缩减至24.68%,失去控股股东地位。
除了上述已经在交易所上市的物企,更多物业公司在走上市流程的时候就被放到了货架上。
阳光智博服务、富良环球、禹洲物业、中南服务等7家物企在递表途中就被出售变了现,祥生物业、中梁百悦智佳、中南服务都已经通过聆讯,却还是被推到买家身边。
被风吹起的估值,在房地产市场的一次次违约声中降落,物企出售的频次也跟着放缓。不过这并未持续多久,去年12月,房地产市场融资口径放宽,物管股顺势上扬,随后便迎来了出售小高潮。
奥园健康、德信服务集团、旭辉永升服务接二连三被打上“即将出售”的标签,不仅如此,雅生活、碧桂园服务和旭辉永升服务已经被卖了部分股权。
雅居乐出售雅生活3.42%股本筹资4.9亿港元,碧桂园服务和旭辉永升服务的控股股东与配售代理签订二级大宗交易配售协议,分别出售5.15%和7.03%股份,筹资4.37亿港元和50.55亿港元。
小范围的售股大多在二级市场交易,涉及到控股权的转让则往往需要寻得一个得力的买家。
早些时候,碧桂园服务是收并购的大户。嘉宝服务、富良环球和中梁百悦智佳等重量级的收购都出自碧桂园服务之手,当初以不超过100亿的价格收购富良环球创下的收购金额记录,至今没有打破。
碧桂园服务跑马圈里一路狂奔,然而当资本市场的寒意降临,它也迟疑了,总裁李长江曾直言,大规模收并购阶段已经过去。
大物企能够放慢脚步不买,但总有地产公司急着要钱而卖物业,这个时候,国央企和行业外的投资基金登场了。
2022年,华润万象生活拿下中南服务、禹洲物业和祥生物业,稳坐“并购王”的宝座,市场还有消息称,旭辉永升服务也曾接触过华润万象生活。
金科服务和奥园健康的接盘方分别是博裕集团和南粤基金,都是有着股权投资经验的基金公司,同时南粤基金还有着国资背景。
大幕拉开,物企出售的这场戏短时间内怕是不会结束。
救急如救火
拿下珠海翠微村旧改项目时,中国奥园大摆了130桌,千人赴宴,觥筹交错好不热闹。如今被债务扼住喉咙的中国奥园,已难以复制这样的盛况。
债务违约的大山逼停了中国奥园的脚步,它不得不将刀锋对准手中的项目。
日前,奥园以5.84亿元出售了翠微村旧改项目60%股权,接手的是山东健康置业,最终实际控制人为山东国资委。
连心头好的旧改项目都卖掉了,奥园能不急吗?
中国奥园要保住值钱的旧改项目,就想找合作伙伴一起开发,于是抛出了奥园健康这块敲门砖。
2月16日,中国奥园将奥园健康29.9%股权以2.56亿港元的低价卖给南粤基金。其中还带着附加条件,即南粤基金需同步推进与中国奥园集团的旧改战略合作。
中国奥园手中还有不少旧改项目,物企出售中给了买方一些甜头,主要还是想傍上国资来做旧改。截至2021年中期,中国奥园还拥有70多个不同阶段的城市更新项目。
等不及的,不只有中国奥园。
去年3月,欧宗荣将正荣服务24.4%的股份转让给华博贸易,用来清偿一笔贷款。这笔交易来得突然,公告中连价格都未提及,按照正荣服务当时的股价,24.4%股份市值约2.7亿港元。
卖股事件之前,信任危机已经蔓延到正荣身上。2022年2月11日,正荣地产单日跌幅66.39%,正荣服务一度跌超85%。
而在之后的电话会议中,正荣地产表示无法如期偿还到期的债务,希望在投资人的支持下,对2022年内到期的美元债本金进行一年展期,缓解债务压力,避免大面积的违约。
地产老板的江湖救急,拆物业补地产的情况并不少见。
去年末,杨惠妍从碧桂园服务套现50.55亿港元,转头就给碧桂园提供了一笔无抵押免息借款,金额恰好是50.55亿港元,碧桂园服务股份换来的钱最终流向了碧桂园。
2021年9月,富力地产表示,执行董事李思廉和大股东张力将为公司提供80亿港元的无息借款。
而就在富力地产公布李思廉和张力的驰援计划的当天,富良环球被出售给了碧桂园服务。富良环球的实际控制人正是李思廉和张力,二人分别间接持股46.48%。一援一卖,李思廉二人卖物业救地产的意思再明显不过。
股东急着卖物业,一方面,物业处在价格高位时,出售更为划算;另一方面,救急如救火,地产方实在等不及了。
难抵巨债
无论是拉开物业抛售序幕的蓝光,还是刚将奥园健康卖出的中国奥园,都直言不讳地表示,交易有利于为地产“增加现金流”“提供财务资源”。他们无疑都将旗下的物业股,作为缓解燃眉之急的筹码。
但纵眼望去,近几年卖物业的地产商,大多都还没有脱离险境。
物业虽然一直被当作地产的第二增长曲线,但其资产体量难以和地产比拟,即便卖了物业,也挡不住债务压来的洪水。
蓝光发展苦苦寻找白衣骑士,但雷声大雨点小,虽偶有进展传闻,但靴子始终没有真正落地。迁延时日,它身上的债务持续发酵,直接导致公司的股权,频频被拍卖,被动减持的情况时有发生。
近日,在回复交易所问询中,蓝光表达了对事态的担忧,后续存在司法拍卖的风险较大,若目前的控股股东蓝光集团,持股比例继续降低,上市平台易主也只是时间问题。
截止2月9日,蓝光集团持有蓝光发展股份,仅剩3.73亿股,占公司总股本的12.29%。
而两年前,亿达中国紧随蓝光其后,出售了亿达服务。但直到去年11月,亿达仍在发布债务违约公告,它无法按期偿还一笔美元票据产生的573.45万美元利息。显然,亿达的流动性依旧面临挑战。
去年下半年,出售金科服务34.63%股权,换来46.75亿港元现金流的金科地产,在今年1月末,已到期未支付的债务,依然达到119.10亿元,占最近一期经审计净资产的30.6%。
卖了物业公司富良环球、接收到股东资金输血的富力地产,则通过境内外债务展期,促成“亚洲房企最大债务重组案例”,才稍微延缓了债务压力,有了喘息之机。
看起来,曾经因轻资产属性被资本无比看好,呈现高估值的物业股,并没有为出险房企脱困,提供多少助力。
归根结底,卖物业的钱,与高筑的债台相比,犹如杯水车薪。
比如,奥园此次出让奥园健康29.9%股权,换来的仅有2.56亿港元的资金,这与其负债规模相比,或许连绵薄之力都算不上。
在奥园还未正式宣布债务违约时,截至2021年6月末,它便有1113.11亿元的有息债务,其中短期负债为517.22亿元,占比高达46%。
乐居财经查阅获悉,富力关联方出售富良环球全部股权,对价为100亿元,但富力去年中期的短债,却达到749.3亿;亿达出售亿达服务100%股权,拿到了12.73亿的资金,但其短债却达127.1亿。
禹洲出售禹洲物业100%股权给华润万象生活,作价也仅10.58亿,而去年中期,禹洲迫在眉睫的短债,达到了127.1亿。
蓝光发展虽没有将蓝光嘉宝尽数转出,但它交出了控制权,得到54.32亿元的资金,但面对443.6亿的短债规模,它或许也心知肚明,这笔交易并不解渴。
两项数据的比较,落差之大,让人惊呼。
行业寒冬里,房企们在手现金拮据,只能砸锅卖铁,有时候自然会饥不择食,但将培育许久的物业股付之于人,却收效甚微,想必会发出隐隐的感叹。
责任编辑:hnmd003
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世界热点评!年前停车时“还是片空地” 年后开走要收高额停车费 民警协调,停车场免了1600元
年前停车时“还是片空地”年后开走要收高额停车费民警协调,停车场免了1600元---楚天都市报极目新闻讯(...
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【天天快播报】中国人民银行拟发文规范内地与香港利率互换市场互联互通合作
新华社北京2月17日电(记者吴雨)记者17日从中国人民银行获悉,为规范开展内地与香港利率互换市场互联互通...
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走访企业问需求 提升服务促发展
为深入了解春节后企业复工复产情况,落实贺州市委、市政府关于推动一季度经济工作的部署要求,推动企业...
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天天新资讯:第三届消博会游艇展暨中国(海口)国际船艇及生活方式展四月举行
4月11日至15日,第三届中国国际消费品博览会(以下简称“第三届消博会”)将在海南海口举办。展会同期,“...
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天天微速讯:广西加快文化旅游业全面恢复振兴 春节假期全区旅游收入比2019年同期增长34.8%
2月16日,记者从自治区政府新闻办举行的“广西贯彻党的二十大和中央经济工作会议精神,扎实推动一季度经...
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当前短讯!中航基金中标 一支正在筹建的北京昌平保租房REIT
观点网近日,中航基金中标北京昌平保障房公募REIT第一候选人,存续期每年管理费为管理基金规模的0 23%...
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热门看点:河南:一年最高可为企业节省50万元研发费用 “新版”科技创新券正式启用
“现在,用户通过省共享服务平台开展科技创新活动,就可以无偿领取科技创新券,一年最高可以为企业节省5...
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环球热点评!谭炯接任国开行党委副书记 罗熹离任中国人保党委书记
观点网讯:2月17日,国家开发银行召开干部会议,中央组织部有关干部局负责同志宣布了中央决定:谭炯同志...
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【天天时快讯】珠江城市服务卢志瑜:高质量发展服务美好家园
乐居财经孙肃博2月17日,由广东省住房和城乡建设厅指导、广东省物业管理行业协会主办的广东省物业管理行...
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华润集团:将严肃追究盗用华润国际招标名义从事不法活动的行为
乐居财经孙肃博2月17日,据华润集团官微,华润集团发表关于不法分子假冒华润国际招标有限公司名义冒称我...
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华润刷新地价纪录 苏州首场土拍下的冷热不均
观点网2月17日上午,苏州2023年首场土拍中进入线下摇号的湖西1号地块结果出炉,最终由华润置地拿下该核...
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重庆农担 优服务兴产业 助力新重庆新农村建设
今年1月,綦江区安稳镇党委与重庆市农业融资担保集团(以下简称“重庆农担”)党委举行政企党建结对共建...
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招商蛇口拟增发募集配套资金不超85亿 用于存量涉房项目及偿债等
观点网讯:2月17日晚间,招商蛇口宣布拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票...
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环球视点!湖南规模文化企业去年营收增长9.8%
近日,省统计局发布对全省4027家规模以上文化及相关产业企业(以下简称“文化企业”)的调查情况,数据...
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世界播报:山东省今年将发展家庭养老床位不少于1万张
2月16日,记者从全省民政工作会议上获悉,今年全省各级民政部门将着眼大局所需、群众所盼、民政所能,做...
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证监会发布境外上市备案管理相关规则 放宽境外募资等限制
观点网讯:2月17日,中国证监会发布境外上市备案管理相关制度规则,自2023年3月31日起实施。观点新媒体...
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当前视点!偷偷爱上你 电视剧_关于偷偷爱上你 电视剧的介绍
1、《偷偷爱上你》是胡秀兰执导,钟汉良、郑安伦、李元伯、林志颖等联袂主演的爱情剧。2、该剧改编自日...
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美股异动 | 叮咚买菜(DDL.US)涨超11% 去年实现全年正向经营性现金流
智通财经APP获悉,周五,叮咚买菜(DDL US)延续本周涨势,截至发稿,该股涨超11%,报5 73美元。本周一...
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消息!广州城建拟分品种发行不超19亿元公司债,利率分别为3.15%和3.5%
乐居财经孙肃博2月17日,越秀地产(00123)公告披露,附属公司广州市城市建设开发有限公司2023年面向专业...
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重点聚焦!四川金顶再抛5亿定增案,卷土重来能否成功?
石灰石,来源于视觉中国曾有“四川水泥大王”之称的四川金顶(600678 SH),近年来糟心事不断,股权频...
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金杨股份:标的被置入前上演控制权迷局 废水频超标排放内控或存缺失
《金证研》北方资本中心牟西 作者惜海 风控回顾历史,1998年3月至2004年12月,无锡市金杨新材料股份有...
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环球信息:白送60万?深圳人又开启了连夜抢房
深圳最卷的新房出现了,骨折式卖房。昨天龙岗中心城的信城缙悦城刷爆了深圳中介的朋友圈——首付仅需30...
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每日看点!如何阻止绒面革流血
绒面革服装需要定期重新密封以防止“渗色”。由于失去“不褪色”处理和染料上的保护涂层,绒面革服装可...
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焦点快看:IPO募投扩产计划尚未落地,上市不满一年的宇邦新材又要发债加码产能
前次募投项目尚在建设期,宇邦新材(301266 SZ)又要加码扩产。日前,宇邦新材发布募资预案,拟通过向...
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【全球播资讯】中梁控股公布境外债重组关键条款,剔除拨备影响去年盈利预计7亿
中梁控股于2月17日对外公布境外债重组进展以及2022年盈利预警。根据公告,数月以来,中梁一直与本金约11...
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天天动态:众安在线:预计2022年度归母净亏13-15亿元
观点网讯:2月17日,众安在线财产保险股份有限公司发布盈利预警,预期集团于截至2022年12月31日止年度录...
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复星国际:因年届退休 秦学棠辞任执董、执行总裁并调任监察专员
观点网讯:2月17日,复星国际有限公司宣布,秦学棠因年届退休,辞任公司执行董事、执行总裁、环境、社会...