行业调整期下，金茂的战略定力正在加速兑现

2026-08-28 18:45:39来源：格隆汇

8月25日，中国金茂(0817.HK)发布了2026年中期业绩。这份财报放在当下的行业背景里，看点比较集中。

(资料图)

上半年全国商品房销售面积同比下降11.6%，销售额同比下降13.6%，房地产开发投资同比下降18%。行业整体还在寻底，但分化在同步加剧，TOP10房企销售占百强比重突破了52%，资源在向头部集中。即便如此，行业深度调整中TOP10房企签约销售额仍同比下降9%。

在此背景下，中国金茂走出了独立行情。上半年公司实现签约销售额575亿元，同比增长8%，行业排名升至第7位。实现收入214.18亿元，归母净利润8.79亿元，销售端持续增长，财务端稳健修复，这两组数据构成了理解金茂中报的主线。

董事长陶天海在业绩会上表示，市场的深度调整期也是竞争格局的重塑期，是优秀企业的弯道超车期。公司按照"心中有图、精准施策、极致执行"的策略，实现了逆势增长。

销售逆势增长与财务结构优化

上半年的销售数据是金茂这份财报最突出的部分。

签约销售额575亿元，同比增长8%。行业排名从2025年末的第10位升至第7位，这是公司历史上最好的半年度排名。

签约结构进一步聚焦一二线城市，一二线城市销售占比达到96%。华北、华东区域合计贡献销售额463亿元，占比81%。北京、上海分别实现签约销售123.3亿元和109.4亿元。

这种签约结构与市场需求的变化形成呼应。购买力正在进一步向高能级城市、核心板块和改善型产品集中。金茂长期深耕核心城市改善产品，"金玉满堂"四大产品线在10个核心城市进入当地销售榜TOP10，天津金茂府、郑州璞逸缦湖、合肥璞逸云湖分别夺取所在城市销售额冠军。

管理层在业绩会上表示，相比签约规模，公司现在更强调每个项目的做一成一。下半年还有多个项目首开入市，有信心实现全年1200亿的销售目标。

财务端的改善同样值得关注。

截至6月30日，公司有息负债1227.6亿元，较2025年末减少62亿元。一年内到期债务占比20.8%，外币债务占比由20%降至18%，低成本的开发贷及经营贷占比提升至56.2%，债务结构进一步优化。

此外，截至期末，公司现金和现金等价物373.45亿元，较2025年末增长31%。资产总额4823亿元，较2025年末增长9%。上半年经营性现金流净流入105亿元，与去年同期相比大幅改善。

首席财务官乔晓洁在业绩会上详细阐述了债务管控的三个抓手。

首先是战略调整，2023年以来公司明确了收敛聚焦的战略，投资聚焦于15个核心城市，严守投资策略确保"投一成一"，从源头上管控资金杠杆。

其次是运营提效，建立了以现金流为核心的运营管理体系，围绕"6、10、12、24"标准推动快开快清快回。2024年、2025年获取的项目不仅不占用股东资金，还贡献了净现金流。

第三是债务结构优化，持续压降外债额度，存量高成本贷款应还尽还、应降尽降，严控新增提款成本。

融资成本的优势进一步扩大了竞争差距。境内外有息债务平均利率降至2.89%，较2025年末下降29个基点。上半年境内外新增融资平均成本仅2.87%。7月份发行的中票利率2.2%，创下中国金茂历史新低。在行业平均融资成本仍在4%以上的背景下，这个资金成本本身就是一种竞争壁垒。

管理层表示，公司未动用银行授信约700亿元，境外俱乐部贷款授信超过60亿元。负债规模下降、融资成本降低叠加融资渠道畅通，为持续获取核心城市优质项目提供了充足的资金支撑。

产品力落地与投资精准度

产品力的集中落地是金茂上半年最直观的成果。

董事长陶天海在业绩会上表示，上半年销售业绩表现较好，背后是"投资创标、产品创标、运营创标"三创标工作的扎实推进。今年是中国金茂"产品引领、客户至上"的主题年，公司围绕产品重点做了三方面工作。

一是推进"金玉满堂"四大产品线持续迭代升级。二是坚持客户导向，推动专业视角与客户视角的二元统一。三是产品文化的构建，打造"人人都是产品官"的文化。

在产品文化营造的同时，公司提出"三共创、三更优"——在拿地阶段、结构封顶阶段和项目交付阶段三个阶段都要跟客户共创；"展示要比规划更优，交付要比展示更优，运营要比交付更优"。

交付端的数据同样提供了支撑。上半年100%实现高品质交付，一次到访交付率98%，交付触点满意度97分，综合满意度96分。

投资端同样保持了纪律性。截至8月，公司已获取15个二级项目，总土地款260亿元，全部位于一二线城市。11宗为底价获取，整体平均溢价率仅5.64%。2026年以来，中国金茂先后在西安、上海、长沙、南京、苏州、成都、青岛、广州、北京等核心城市落子。在核心城市土地市场竞争激烈的背景下，中国金茂在项目筛选、获取方式和投资节奏上实现了精准把控。

在持有策略上，公司坚持"精品持有、提质增效"的核心思路，做到有进有退。进的方面着力提升在管资产经营质量，打造可持续的优质资产组合，核心资产如上海金茂大厦、北京凯晨世贸中心等是稳健经营的压舱石。退的方面，对非核心、非长期持有的资产择机出售回笼资金。商业不动产REITs方面，公司已建立公募REIT平台并积累了发行运营经验，将聚焦提升孵化中持有资产的出租率、租金水平和运营效率，等待市场供需趋于平衡后择机推动申报发行。

第二曲线业务同样在稳步推进。金茂服务上半年收入18.87亿元，同比增长5.8%，社区增值服务收入增长13.4%。物业投资收入8.53亿元，同比增长5%。长沙览秀城作为底层资产的华夏金茂商业REIT已完成九次超预期分红，累计分红1.23亿元。此外，金茂服务满意度评分提升至94分。公司MSCI ESG评级由A级跃升至AA级，稳居行业领先水平。

结语

回到此次业绩会上管理层强调的一个判断：行业正在从完全竞争转向寡头竞争，未来地产市场将是10到15家全国性规模房企和一批区域深耕型房企共存的格局。

显然，当下金茂正在做一个清晰的战略选择。销售端的持续增长巩固市场地位，财务端的持续优化夯实安全边际，产品线的标准化降低开发风险，核心城市的精准补货夯实未来的粮仓。

金茂这份中报透露出来的信息是，公司在主动做减法，也在做加法。减的是债务和风险，加的是产品能力和土储质量。这种结构性调整短期内在利润表上会有体现，但从长远来看，方向是符合行业趋势的。

行业总量下行的趋势在放缓，具备稳健财务和领先品质的企业正在获得突围的时间窗口。